Deutschlands Heizungswende und EU-Sanierungsvorschriften führt zu einem gravierenden Vermögensverlust für Immobilien-Eigentümer. Zu diesem Ergebnis kommt der Makroökonom und Unternehmensberater Daniel Stelter. Er bezieht sich hierbei auf Berechnungen der Beratungsfirma Ernst Young (EY), wonach die Umsetzung der energetischen Zielvorgaben auf den gesamten deutschen Immobilien-Bestand rund 3.000 Milliarden Euro kosten würde (im Durchschnitt 1000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche). Stand 2021, also noch vor der Zinswende, betrug in Deutschland laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes der Wert von Wohngebäuden ohne Grund und Boden schätzungsweise 6.500 Milliarden Euro, wie Stelter in seinem Podcast vorrechnet.
Das sind gewaltige finanzielle Kollateralschäden, die vom geplanten Heizungsgesetz, der EU-Gebäuderichtlinie und anderen energetischen Regulierungen verursacht werden. Demnach müsste im Schnitt fast die Hälfte des deutschen Immobilienvermögens aufgewendet werden, um die notwendigen Sanierungen bezahlen zu können. In der wirtschaftlichen Praxis bedeutet das: Selbst wenn hypothetisch die höheren Zinsen keine negativen Auswirkungen auf die Häuserpreise hätten, sollte der Marktwert aller Immobilien zusammengenommen ungefähr um 46 Prozent sinken. Denn ein potentieller Käufer oder die Bank, die eine Hypothek auf ein abbezahltes Haus gewährt, muss die zukünftigen Sanierungskosten einkalkulieren.
Immobilen-Besitzern müssen sich die Frage stellen, ob sie diese massiven Kosten stemmen wollen, was häufig eine erneute Beleihung der Immobilie erfordern dürfte. Viele, insbesondere ältere, Bürger werden aber gerade im aktuellen Zins-Umfeld dafür keinen Kredit mehr bekommen. Hinzu kommt, dass für Altbauten in manchen Regionen abseits der Ballungszentren die zu erwartenden Sanierungskosten den Marktwert des Gebäudes sogar übersteigen könnten. Ein Quasi-Totalverlust für den Eigentümer, der dann höchstens noch das Grundstück als Sicherheit vorweisen könnte. Alternativ bleibt nur der Verkauf des Eigenheims zu einem massiven Abschlag oder gar Spottpreis nahe Null.
Häusermarkt bröckelt – selbst in den Großstädten
Der vom Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) aus 18 Städten ermittelte „Greix-Index“ zeigt binnen Jahresfrist durchschnittliche Preisrückgänge von 10 Prozent für Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser und 20 Prozent für Mehrfamilienhäuser. Selbst in den großen Metropolen wie München, Frankfurt, Köln, Berlin und Hamburg zeigt der Trend steil nach unten. Das sind Durchschnittsbetrachtungen. Für Gebäude mit den schlechtesten Energieklassen E-H dürfte der Wertverfall mitunter über 50 Prozent betragen, insbesondere im ländlichen Raum.
Wie viel dieser Entwicklung auf die neuen Sanierungs-Vorgaben und wie viel auf die Folgen der Zinswende zurückzuführen ist, kann niemand so genau sagen. Fest steht hingegen, dass die Kombination dieser beiden Faktoren zu so etwas wie einem „perfekten Sturm“ auf dem deutschen Häusermarkt geführt haben.
Der Markt ist nun ziemlich tot. Das Transaktionsvolumen hat sich ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum grob halbiert. Das Neugeschäft der großen Immobilien-Finanzierer ist im zweiten Quartal um 48 Prozent eingebrochen. Der überhitzte Verkäufermarkt ist zu einem Käufermarkt geworden, aber selbst zu den erheblich niedrigeren Preisen will kaum jemand kaufen. Warum auch, bei den momentanen Zinskosten und all den politischen Risiken des Sanierungszwangs und potentiellen Vermögensabgaben durch eine rot-grün dominierte Bundesregierung und eine regulierungswütige EU?
Dass die gemessenen Preise trotz des zusätzlich negativen Effekts der höheren Zinsen noch nicht so stark wie oben postuliert federn lassen mussten, liegt wohl daran, dass für alle Hauseigentümer der Wert des Grundstücks ja noch hinzukommt. Möglich ist auch, dass EY die Sanierungskosten überschätzt. Außerdem sind längst nicht alle Immobilien auf dem Markt verfügbar und damit deren Wertverfall nicht sichtbar. Die Immobilien, die aktuell noch auf den Markt kommen, dürften tendenziell solche sein, die einen niedrigen energetischen Sanierungsbedarf haben, und kaum Altbauten, wo der Eigentümer weiß, dass sich keine Interessenten finden werden. Außerdem mögen manche Käufer darauf hoffen, dass sich die politischen Begebenheiten wieder ändern und etwa das umstrittene Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) gekippt wird.
Ein verheerender Maßnahmen-Cocktail vernichtet das Immobilien-Vermögen der Deutschen
Wirtschaftsminister Habeck musste viel Kritik einstecken für sein Heizungsgesetz, das den Einbau von Wärmepumpen langfristig nahezu alternativlos macht. Jüngst wurde das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht vorerst gestoppt, wenn auch nur aus formalen und nicht inhaltlichen Gründen. Ursprünglich sollte das Gesetz zum 1. Januar 2024 in Kraft treten. Jede neu eingebaute Heizung müsste nach GEG zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Für die Nutzung fossiler Brennstoffe in bestehenden Heizungen sind verschiedene Übergangsfristen mit einem fixen Enddatum 2044 geplant.
Noch einschneidender sind die Vorgaben der Europäischen Union zur energetischen Sanierung. Die Gebäuderichtlinie legt fest, dass bis 2050 alle Häuser klimaneutral sein sollen. Schon ab 2028 ist die Einführung strengerer Vorschriften zur Dämmung vorgesehen.
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Von steuerlicher Seite droht ab 2025 weiteres Ungemach in Form der Grundsteuer-Reform. Das Finanzamt wird die neue Bewertungsgrundlage ausgerechnet auf Basis des Stichtages 1. Januar 2022 errechnen, also zum absoluten Zenit der Immobilienpreise. Der Mindestwert eines bebauten Grundstücks wird dabei auf 75 Prozent des Bodenwerts festgesetzt, der sich aus den amtlichen Bodenrichtwerten ergibt.
In dieser Kombination könnte man meinen, die Politik setze gerade ein großes Vermögens-Vernichtungsprogramm durch. Der Gedanke, den Bürgern vorzuschreiben, wie sie zu heizen haben, und wie gut gedämmt ihr eigenes Haus sein muss, ist im Kern eigentlich völlig absurd und im höchstem Maße übergriffig. Es kommt fast schon einer Art Teil-Enteignung (ohne offenkundigen Profiteur) gleich.
Nun wird der Staat immerhin einen Teil der Sanierungskosten subventionieren. Wie Daniel Stelter regelmäßig vermerkt, fördert die Politik jedoch stets nur die teuersten Maßnahmen (zum Beispiel die Wärmepumpe oder in einem anderen Kontext die Intel-Chipfabrik). Eine Studie des Forschungsinstituts für Wärmeschutz München hat ergeben, dass nur etwa die Hälfte aller Wohngebäude in Deutschland überhaupt für den effizienten Betrieb einer Wärmepumpe geeignet ist. Stelter zufolge könne man schon sehr viel erreichen, wenn man einfach nur die Dächer sanieren und die Keller isolieren würde.
Substanz-Zerstörung durch Grüne Planwirtschaft
Ob der Staat so überhaupt dem Klima hilft, ist eine ganz andere Frage. Global betrachtet sind die CO2-Emissionen in den letzten 10 Jahren leicht angestiegen und der Anteil fossiler Brennstoffe am Energieverbrauch konstant geblieben – trotz rund vier Billionen (Tausend Milliarden) Dollar an Investitionen in die Energiewende. Die Emissionen haben sich lediglich ein wenig von West nach Ost verlagert. Deutschland ist weltweit einer der Spitzenreiter dieser beispiellosen Geld- und Ressourcenverschwendung.
Der Irrsinn zeigt einmal mehr: Planwirtschaft, auch in seiner „grünen“ Ausprägung, wird niemals funktionieren – dies hat der österreichische Ökonom Ludwig von Mises schon vor 100 Jahren vorhergesagt. Sie kann lediglich aus der Substanz leben. Das, was wir momentan erleben, kommt eher einer fahrlässigen oder sogar mutwilligen Substanz-Zerstörung gleich. Unabhängig davon, wie edel die Absichten dahinter auch sein mögen.
