Was ist House Flipping?
Der House Flipping-Trend hat seinen Weg über den Atlantik gemacht und findet nun ebenso in Deutschland Anklang: Auch unter dem Namen “Fix & Flip” bekannt, handelt es sich hierbei um eine Strategie, bei welcher man heruntergekommene, renovierungsbedürftige Immobilien zu guten Konditionen kauft, renoviert und dann zügig wieder verkauft – mit einer guten Gewinnmarge. Die Strategie verlangt bedeutendes Risikovermögen und Engagement auf Seiten des Investors; auch wenn Immobilien nach wie vor eine attraktive Investitionsgrundlage sind, so ist – insbesondere im Hinblick auf die erstmalig sinkenden Immobilienpreise der letzten zwei Jahre – der gewünschte Gewinn nicht zeitnah garantiert.
Gleichzeitig verlangt House Flipping Geduld, Eigeninitiative und solide Marktkenntnisse vom Investor: Er oder sie muss durch das Sichten von Anzeigen – und später der Objekte selbst – Potenziale anhand von Lage und Zustand erkennen können. Ist das richtige Objekt aufgespürt, kommt auch schon die erste große Hürde auf den Flipper zu: die Finanzierung. Die sicherste Methode, die Immobilie zu finanzieren ist, natürlich, ausreichendes Eigenkapital. Das garantiert gleichzeitig den höchsten Return on Investment. Viele Investoren werden jedoch auf externe Hilfe zugreifen müssen; ganz vorne mit dabei eine Finanzierung durch eine Bank. Hierbei ist die Schwierigkeit, dass nur wenige Banken die flexiblen Kredite anbieten, die ein rapides House Flipping “a la Americana” erlauben – und wieder einmal ist auch hier Eigenkapital nötig. Wer House Flipping als Kapitalanlage nutzt, könnte deswegen gut beraten sein, sich einen Co-Investor zu suchen.
Die Vor- und Nachteile von House Flipping
House Flipping hat einen bedeutenden Vorteil: Hierbei werden Objekte in Angriff genommen, die schon vorhanden sind und wahrscheinlich nicht oder nicht in ihrem vollen Umfang vermietet werden können. Deutschland hat nach wie vor ein Neubauproblem, welches die neue Bundesregierung mithilfe von Bauturbos in Angriff nehmen will – doch das wird seine Zeit brauchen. House Flipping arbeitet dagegen mit dem, was schon da ist.
Laut einer Untersuchung vom Frauenhofer Institut sind etwa 24 Millionen Wohnungen in Deutschland sanierungsbedürftig. Das führt unter anderem auch zu Leerstand: Beim Zensus 2022 hat sich gezeigt, dass zum Stichtag am 15. Mai 2022 1,9 Millionen Wohnungen in Deutschland leer stehen – das sind etwa 4,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestands des Landes. Fast 25 Prozent der Objekte stehen wegen laufenden oder geplanten Baumaßnahmen leer. 4 Prozent der Wohnungen stehen kurz vor dem Abriss, unter anderem weil sie nicht mehr renoviert werden können oder sich eine Renovierung finanziell nicht lohnen würde.
Eine Analyse der Bundesgütegemeinschaft Instandsetzung von Baubetonwerken hat sich angeschaut, wo im Land der Renovierungsbedarf am größten ist. Zu diesem Zweck haben sie 3.631 Immobilienanzeigen analysiert. Das Anzeigenportal eBay Kleinanzeigen hat hilfreiche Daten zur Untersuchung geliefert, Stichtag war der 07. Dezember 2021.
Das Ergebnis: 65,85 Prozent der sanierungsbedürftigen Immobilien befinden sich in ländlichen Gegenden und Kleinstädten mit weniger als 20.000 Einwohnern. Mittelgroße Städte von 20.000 bis 100.000 Einwohnern sind mit knapp 20 Prozent an sanierungsbedürftigen Immobilien auf Platz 2 der Auswertung. Großstädte mit über 100.000 Einwohnern haben mit 14,51 Prozent zwar die niedrigste Quote an sanierungsbedürftigen Immobilien, betrachtet man jedoch den ernsthaften Mangel an Wohnraum in Ballungsgebieten – laut Hans-Böckler-Stiftung fehlen in deutschen Großstädten zum aktuellen Zeitpunkt 1,9 Millionen günstige Wohnungen – sind selbst 14 Prozent eine besorgniserregend Marge.
Das Thema Sanieren wurde in den Medien in den letzten zwei Jahren besonders heiß diskutiert: Durch das Heizungsgesetz der Ampel und die Verschärfungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) haben Sanierungen an Wichtigkeit, beziehungsweise Dringlichkeit, gewonnen. Die Deutschen sind nicht unbedingt gegen Sanierungen, doch das Vorhaben kommt mit bedeutenden finanziellen Konsequenzen: Insbesondere mit der Verteuerung von Baumaterial und politisch bedingte Material- und Energieengpässe sind Sanierungen nicht für jeden tragbar oder lohnenswert.
Immobilien mit einer schlechten Energiebilanz fallen bedeutend im Wert, und das schon seit der zweiten Jahreshälfte 2021. Eine Analyse der Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) erkennt einen klaren Trend: Im zweiten Jahresquartal 2024 lag der Preisunterschied zwischen Mehrfamilienhäusern mit Energieeffizienzklasse A/A+ und der schlechtesten Klasse (G/H) durchschnittlich bei 27 Prozent. Die Preisschere ist besonders weit zwischen Bestand und Neubau.
Man merkt: “Rohmaterial” ist mehr als genug da, Bedarf ist ebenso vorhanden. Wer es sich leisten kann und über das notwendige Engagement und Durchhaltevermögen verfügt, kann durch House Flipping ein gutes Geschäft machen und gleichzeitig Wohnraum schaffen. Dennoch ist die Strategie mit Vorsicht zu genießen: Wie so vieles im Leben ist auch hier der Erfolg nicht garantiert. Immobilien zu sanieren ist zeitintensiv und kostspielig; und mit den aktuellen Krisen in Bau und Politik ist die Beschaffung von Fachleuten und Baumaterial prekärer denn je. Unerwartete Kosten und der volatile Markt können das Geschäft schnell verderben.
Tipps für den perfekten “Flip”
House Flipping eine völlig legale Form des Immobilienhandels. Jedoch müssen gerade Privatkäufer vorsichtig sein: man darf als Privatkäufer innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte verkaufen. Übertritt man diese Grenze, stuft das Finanzamt einen als gewerblichen Immobilienhändler ein, was steuerliche Folgen hat – und so den Gewinnaspekt eventuell insofern schmälert, dass es keinen finanziellen Sinn mehr macht.Besonders attraktive Objekte sind tendenziell klassische Alltagsimmobilien in guter Lage. Von Gewerbeimmobilien wird in der Regel abgeraten, da die Käuferzielgruppe hierbei zu spitz ist. Ist man sich nicht sicher, wie viel Potenzial das angestrebte Objekt hat, ist dringend anzuraten, ein professionelles Gutachten über den Zustand der Immobilie anfertigen zu lassen. Viele Mängel, zum Beispiel bauliche Probleme oder auch Feuchtigkeit, sind selbst mit einem geübten Auge nicht auf den ersten Blick erkennbar und bedürfen ein professionelles Händchen. Das A und O des House Flippig ist eine solide Kalkulation. Man darf nie aus den Augen verlieren, dass der Sinn der ganzen Maschinerie der ist, Gewinn zu machen. Immobilienkäufe bergen zahlreiche Kosten, welche die Gewinnmarge schmälern: Über den Kauf- und Sanierungspreis hinaus kommen auch laufende Kosten und eventuelle Steuern (zum Beispiel die Spekulationssteuer) hinzu.
