Europas Wohnungsmarkt: Mehr Neubau löst nicht alles
Als EU-Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen im September 2024 den neuen Posten eines Kommissars für Wohnen ankündigte, weckte das Erwartungen, dass die Kommission die Wohnungskrise vorrangig behandeln werde. Doch es dauerte bis Dezember 2025, bis sie den ersten europäischen Plan für bezahlbaren Wohnraum vorlegte.
Wo stehen wir jetzt? Im September wird die Kommission einen Vorschlag für einen Rechtsakt zu bezahlbarem Wohnraum veröffentlichen. Im November ist der erste europäische Wohnungsgipfel geplant.
In der EU sind derzeit vor allem Vorschläge für Deregulierung, schnellere Genehmigungen und eine stärkere Rolle privaten Kapitals zu hören. Dabei wird angenommen, dass sich die Bezahlbarkeit von Wohnungen verbessert, sobald mehr Wohnungen gebaut werden.
Mehr Angebot allein löst die Krise nicht
Obwohl eine Ausweitung des Wohnungsangebots zweifellos ein wichtiger Teil der Lösung der Wohnungsnot in Europa ist, gibt es immer mehr Warnungen, dass ein größeres Angebot allein die strukturellen Ursachen der Wohnungskrise nicht beseitigt. Diese Sicht sei zu eng. Unter anderem müsse die zunehmende Finanzialisierung von Wohnraum berücksichtigt werden, durch die Wohnungen immer stärker zu Anlageprodukten werden.
Das Wirtschaftsportal Casnik Finance berichtet: Wie die Autoren einer Studie über Spekulationen am Wohnungsmarkt schreiben, die von der belgischen Universität KU Leuven für den Sonderausschuss zur Wohnungskrise im Europäischen Parlament erstellt und Mitte Juli vorgestellt wurde, war die Wohnungspolitik in der EU in den vergangenen 20 Jahren von der Überzeugung geprägt, privates Kapital könne helfen, den Wohnungsmangel zu beheben.
Die Erfahrungen nach der Finanzkrise 2008, die institutionellen Investoren den Weg auf den Wohnungsmarkt öffnete, zeigten jedoch, dass deren Priorität die Steigerung des Vermögenswerts war, nicht eine bessere Bezahlbarkeit von Wohnraum. Deshalb stellt der Bericht fest, dass die große Herausforderung nicht nur darin besteht, mehr Kapital zu mobilisieren, sondern es so zu lenken, dass es bezahlbares Wohnen und Sicherheit des Wohnens ermöglicht.
Studie fordert mehr Steuerung und Transparenz
Die Studie zählt 15 Empfehlungen für die Mitgliedstaaten auf. Weit oben steht die Empfehlung, zwischen Finanzierung zu unterscheiden, mit der Menschen ein Zuhause kaufen, und Investitionskäufen, etwa durch die Wiedereinführung von Kreditrichtlinien.
Erwähnenswert ist auch die Empfehlung für mehr Datentransparenz bei Eigentum, Transaktionen, Mieten und Bewertungen sowie die Empfehlung, öffentliche Grundstücke wirksamer zu nutzen.
Die Studie weist auf Nuancen hin: Im europäischen Plan bleibe der Schwerpunkt bei den Risiken der Finanzialisierung von Wohnraum etwa darauf, spekulatives Verhalten zu erkennen, statt direkt die Mechanismen anzugehen, die dieses Verhalten verursachen. Melvin aus dem Film „Besser geht's nicht“ würde sagen: Ich ertrinke, und du beschreibst mir, wie das Wasser ist.
Nebenbei: Der erste europäische Wohnungsgipfel wird von Irland organisiert. Dort kauften große institutionelle Investoren, sogenannte „Kuckucksfonds“, massenhaft neu gebaute Wohnungen, um sie zu vermieten. Da sie mehr als den geforderten Preis boten, bar zahlten und in Paketen kauften, erhielten sie häufig den Vorzug gegenüber Einzelkäufern. Das verringerte das Wohnungsangebot für Haushalte.
Die Krise ist strukturell, nicht zyklisch
Für die Lösung der Krise der Wohnungsbezahlbarkeit gibt es keine einfachen Rezepte. Nötig sind ganzheitliche Lösungen, ohne Partikularinteressen. Nötig ist ein vertiefter Einblick in das Zusammenspiel vieler Ursachen. Und nötig sind politischer Mut sowie das Verständnis, dass die Wohnungskrise nicht zyklisch, sondern strukturell ist und dass sowohl Angebots- als auch Nachfragefaktoren dazu beitragen.
Die Debatte konzentriert sich zu oft vor allem auf die Angebotsseite. Dabei kommt es dort zu Marktsegmentierung, wenn viele Wohnungen in teureren Segmenten gebaut werden und das die Bezahlbarkeit von Wohnraum nicht stärkt. Zudem gelten auf dem Wohnungsmarkt die Prinzipien unelastischer Nachfrage. Menschen können nicht sagen, dass sie einige Monate nirgendwo wohnen werden. Sie brauchen unabhängig vom Preis eine Wohnung. Deshalb senkt eine bloße Ausweitung des Angebots die Preise nicht automatisch, wenn die Nachfrage hoch bleibt.
Nachfragefaktoren werden seltener erwähnt
Über die Faktoren der Nachfrage wird weniger gesprochen. Dazu gehört etwa das Dilemma, dass eine Stärkung der Kreditfähigkeit bei begrenztem Angebot ironischerweise die Nachfrage erhöht, dadurch die Preise steigen lässt und die Bezahlbarkeit verringert.
Hinzu kommen weitere Aspekte der Nachfrage. Neben kurzfristiger Vermietung zu touristischen Zwecken, von der die Kommission schreibt, dass sie den Wettbewerb um den begrenzten Wohnungsbestand erhöhen und dadurch Preise steigen lassen kann, sind etwa Flucht- und Wirtschaftsmigration strukturelle Fragen.
Auch bei uns haben sich Unternehmen stets auf ausländische Arbeitskräfte verlassen. Früher war es jedoch üblich, gezielt Wohnheime für Alleinstehende zu bauen.
Strukturell ist auch die Frage studentischer Mietverhältnisse. Der Mangel an Studentenwohnheimen bedeutet zusätzlichen Druck auf den allgemeinen privaten Mietmarkt.
Zu den strukturellen Aspekten, die die Nachfrage bei begrenztem Angebot erhöhen, gehören auch Programme für goldene Visa und Programme für digitale Nomaden. Sie treten in denselben Markt ein wie lokale Mieter, aber mit potenziell deutlich höherer Kaufkraft.
Was Brüssel plant
Was ist angekündigt? Im ersten Plan für bezahlbaren Wohnraum, der vier Säulen hat, nämlich die Stärkung des Wohnungsangebots, die Mobilisierung von Investitionen, die Förderung von Reformen und die Unterstützung der am stärksten betroffenen Menschen, kündigte die Kommission an, kurzfristige Vermietung und Spekulationen am Wohnungsmarkt zu behandeln.
Der Plan umfasst etwa überarbeitete Regeln für staatliche Beihilfen zur Finanzierung des Wohnungsbaus, eine Vereinfachung der Genehmigungsverfahren und Maßnahmen für einen innovativeren Bausektor.
Was der Vorschlag für einen Rechtsakt zu bezahlbarem Wohnraum bringen wird, wird im September bekannt sein.
Unter dem Strich werden einzelne Maßnahmen die Wohnungskrise nicht lösen, sondern nur klug miteinander verbundene Instrumente. Mehr Bau, mehr öffentliche Mietwohnungen, Sanierung des Bestands, Begrenzung spekulativen Verhaltens, ein datentransparenterer Markt, ein umsichtiger Umgang mit Grundstücken und die Steuerung von Kapital.
Andernfalls kann es passieren, dass zwar Wohnungen gebaut werden, aber nicht unbedingt mehr Zuhause entstehen.
