Immobilie kaufen? So wird eine Immobilie bewertet
Unabhängig davon, ob man daran interessiert ist, eine Immobilie zu kaufen, oder sich dazu bereit macht, ein Objekt im Besitz zu verkaufen: Eine Immobilienbewertung gibt Aufschluss über den Wert des Objekts, und wie dieses auch im erweiterten Sinne zu handhaben ist. Über die klassische Situation von Kauf und Verkauf hinaus kommen Immobilienbewertungen auch bei Scheidungen und in Erbschaftsangelegenheiten juristisch und steuerlich zu Tragen.
Eine solche Bewertung kann im ersten Schritt online über einen Makler stattfinden. Jedoch wird dringend dazu geraten, einen Experten vor Ort zu treffen, da eine gefühlte Bewertung der Immobilie nur begrenzt den reellen Wert widerspiegeln kann. Der Wert einer Immobilie errechnet sich auf fünf Faktoren:
Lage
Die Lage einer Immobilie ist nach wie vor einer der wichtigsten Faktoren in der Ermittlung ihres Wertes.
Baujahr
Das Baujahr gibt ausschlaggebende Informationen über den Zustand der Immobilie. Nicht unbedingt in dem Sinne, dass eine „alte“ Immobilie automatisch weniger wertvoll ist, sondern dass jede Bauzeit ihre eigenen „Macken“ beisteuern. So weiß ein Zuhörer in der Regel sofort, was gemeint ist, wenn man von einer Baute der 60er-Jahre spricht: dicke Wände und braune Badezimmerkacheln. Das Alter gibt auch oft Aufschluss darüber, ob das Objekt saniert oder modernisiert werden muss, um mit aktueller Legislatur d'accord zu gehen.
Baulicher Zustand/Energieeffizienz
Der Zustand des Objekts beeinflusst stark, wie viel Geld ein Käufer oder Mieter bereit ist, dafür auszugeben. Das Thema Energieeffizienz wird auch hier wieder laut, da eine negative Energieeffizienz sich finanziell auswirkt; entweder in der Notwendigkeit einer Sanierung oder in eventuell erhöhten Energiekosten, die mit fehlender Dämmung auf Einen zukommen.
Ausstattung
Je nach Ausstattung kann ein Objekt seinen Wert massiv erhöhen. Verfügt die Immobilie zum Beispiel über einen Garten oder eine Fußbodenheizung, so fordert das Objekt einen höheren Preis als vergleichbare Objekte ohne diese Extras.
Marktbedürfnisse
Auch Angebot und Nachfrage beeinflussen den Wert der Immobilie immens. So wären 24 Euro pro Quadratmeter im urigen Dorf irgendwo in Bayern ein absoluter Wucher, während sich die Einheimischen und Zugezogenen in München murrend mit diesem Quadratmeterpreis arrangiert haben.
Immobilienbewertung: Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert
Im nächsten Schritt, nachdem man nun weiß, wie eine Immobilie bewertet wird, geht es nun darum, zu verstehen, welche Verfahren zur Wertermittlung von Gutachtern und Experten angewendet werden.
Sachwert
Unter Sachwert (auch oft Hauswert genannt) versteht man den materiellen Wert, der sich aus den Kosten des Neubaus einer Immobilie (nach Abzug eventueller Wertminderung durch Alter und andere ähnliche Faktoren) plus dem Wert des Grundstückes zusammensetzt.
In der Regel wird beim Verkauf eines Wohnobjekts erst mal ein Auge auf vergleichbare Objekte geworfen, die dem eigene Objekt in Standort, Ausstattung und Umfang ähneln. In manchen Fällen sind solche Vergleichsobjekte jedoch nicht vorhanden oder nur schwer zu finden. Das könnte am Alter des Objekts oder seiner besonderen Bauweise liegen.
In diesem Fall wird der sogenannte Substanzwert der Immobilie errechnet. Der Substanzwert und die dafür verantwortlichen Gutachter ziehen einen Fazit darüber, wie viel es kosten würde, diese Immobilie unter heutigen Umständen zu bauen. Die Formel zur Berechnung setzt sich unter anderem aus dem Bodenwert, den Baukosten und dem Alter der Immobilie zusammen.
Der Sachwert bildet die Grundlage für Gutachten, Finanzierungen, Versicherungen und den Verkaufswert des Objekts und ist deswegen eine der vielleicht wichtigsten Vokabeln, die ein Immobilienbesitzer beherrschen muss.
Ertragswert
Während der Sachwert den materiellen Wert der Immobilie berechnet, stellt das Ertragswertverfahren die Frage, wie viel Gewinn beim Verkauf, in der Vermietung oder der Verpachtung des Objekts erzielt werden kann, in den Mittelpunkt. Hier ist also die Wirtschaftlichkeit des Objekts von zentraler Bedeutung. Das Verfahren lässt sich sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerbeimmobilien anwenden.
Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wird untersucht, welchen Wert das Objekt auf Grundlage seiner zukünftigen Ertrage aus Verkauf, Vermietung oder Verpachtung hat. Jene Immobilienbesitzer, welche ein Objekt explizit zu gewinnbringenden Zwecken kaufen statt zur Eigennutzung, müssen den Wert kennen, um realistische Verkaufspreise ansetzen zu können, jedoch auch, um der Steuer Auskunft zu geben, und um passende Modelle der Immobilienfinanzierung in Anspruch zu nehmen.
Gutachter, die sich mit dem Ertragswertverfahren auseinandersetzen, müssen eine sehr gute Marktkenntnis besitzen. Der Ertragswert errechnet sich aus dem Rohertrag – also alle laut Vergleichsindex zu erzielenden Mieten -, den Bewirtschaftungskosten – alle Kosten rund um Abschreibung, Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis -, Liegenschaftszins – die marktübliche Verzinsung des Grundstücks -, und sonstigen wert-beeinflussenden Umständen wie zum Beispiel Bauschäden.
Vergleichswert
Während sich der Sachwert dem materiellen Wert des Objekts widmet, und der Ertragswert die Wirtschaftlichkeit des Objekts ermittelt, handelt es sich beim Vergleichswert um eine Form der Immobilienbewertung, welche auf der Gegenüberstellung ähnlicher Immobilien basiert und so eine realen Kaufpreis ermittelt.
In der Immobilienwirtschaft gibt es den altbekannten Spruch, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu bezahlen. Und das ist exakt das Credo, welches auch der Vergleichswert vertritt.
Das Vergleichswertverfahren orientiert sich am Markt und an realen Transaktionen. Und da der Markt beweglich ist, beeinflusst durch eine ganze Hand voll sozialer, wirtschaftlicher und politischer Faktoren, die ihrerseits ebenso im Wandel sind, ist der Vergleichswert ebenso beweglich. Der Vergleichswert orientiert sich an den Bedürfnissen und Möglichkeiten des Markts. So ist es zum Beispiel möglich, dass eine Immobilie mit einem hohen Sachwert aufgrund der anderweitig liegenden Bedürfnisse des Markts einen niedrigeren Vergleichswert erzielt. Ebenso kann ein materiell schwaches Objekt dennoch einen hohen Verkehrswert erzielen, wenn der Markt – zum Beispiel durch hohe Nachfrage – das erlaubt.
Beim Vergleichswertverfahren unterscheidet man zwischen der direkten und der indirekten Herangehensweise an das Verfahren. Ein direktes Vergleichswertverfahren findet zum Beispiel dann statt, wenn kurz zuvor das gleichwertige Nachbarhaus verkauft wurde und so ein konkreter Verkaufspreis zum Vergleich herangezogen werden kann.
Jedoch ist der reelle Markt in der Regel zu divers, um solche eins-zu-eins Vergleiche zu ziehen. Und so wird im indirekten Vergleichswertverfahren ein Durchschnitt aus Kaufpreissammlungen ermittelt.
Wertermittlung empfohlen: Nutzen Sie Profis zur Immobilienbewertung
Der Wert einer Immobilie ist ein wandelbarer Faktor, und zieht seine Autorität aus Vergleichen und einer starken Marktkenntnis. Wer plant, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, wird dazu angehalten, das Objekt von professionellen Gutachtern und Experten bewerten zu lassen, damit man ein klares Bild von der eigenen und vergleichbaren Immobilien hat.
