Wie günstig ist die aktuelle Marktsituation für den Erwerb einer Immobilie? Auf welche Haupt-Faktoren sollten Kaufinteressenten momentan achten, wenn sie die Preisentwicklung besonders beachten wollen und wie wichtig sind die aktuellen Zinsprognosen für die Kaufentscheidung?
Trotz der aktuellen moderateren Zinsphase nach dem massiven Zinsanstieg in den vergangenen zwei Jahren, sind die Wohnungsmärkte in den Metropolen immer noch sehr angespannt. Kaufinteressenten, die sich in diesem Umfeld eine Immobilie aneignen wollen, sollten die Preisentwicklungen in ihrer Gegend sowie die Zinsprognosen sorgfältig abwägen.
Denn es gibt große Preisunterschiede zwischen den Metropolen und den umliegenden Gemeinden. Immobilienpreise über den gesamten Markt sind jedoch nicht massiv gesunken, haben aber generell etwas nachgegeben. „Im Verhältnis sind wir relativ preisstabil“, kommentierte Sven Johns, Rechtsanwalt bei Mosler & Partner sowie Immobilienmarkt- und Datenschutz-Experte, vor Kurzem bei einem Live-Webinar von BSK-Immobilien.
In welche Richtung geht die Preisentwicklung?
Aktuelle Zahlen sprächen nicht dafür, dass Immobilienpreise weiterhin massiv nachgeben würden. „Wenn Ihre Immobiliensuche so weit fortgeschritten ist, dass Sie sich eine Immobilie ausgesucht haben, ist jetzt die Frage, ob Sie weiter warten wollen oder nicht“, so Johns weiter. „Sie könnten darauf warten, dass die Immobilie noch zwei Monate am Markt ist … es kann aber auch sein, dass es vielleicht nächste Woche eine weitere Zins-Senkung gibt und dann jemand sagt … jetzt ist es so, dass ich kaufen will.“
Wenn Kaufinteressenten auf das Tief der Zinsen warten wollten, dann sei es nicht klar, ob sie in den kommenden eine Immobilie erwerben würden.
Preise bei den Top-Immobilienlagen sind gestiegen, obwohl sie schon hoch waren, sagte Jan Kricheldorf, Webinar Co-Moderator sowie Immobilienmarkt-Experte und Gründer der digitalen Marketing-Firma Wordliner. Käufer müssten jetzt genau bewerten, welche Immobilienqualität sie einkauften, denn es hätte sich inzwischen eine „Zweiklassengesellschaft“ ergeben:
- Immobilienklassen, die komplett unsaniert sind und eine eigene Kaufpreisentwickelung haben, und
- Immobilien, die gute Energiewerte haben und von Preisrückgängen in den Metropolen nicht so stark betroffen sind.
„Man muss ganz genau hinschauen; und für die Kaufentscheidung muss man fragen, was man sich leisten kann und was ist denn überhaupt erreichbar mit dem Haushaltsnettoeinkommen. Dann kann man in den Märkten auch das passende finden“, so Kricheldorf.
Hintergrund: Warum Preise in Teilen Deutschlands gefallen sind
Immobilienpreise sind in manchen Gebieten gefallen wegen dem sogenannten Zinsschock. Nach einem Zinsniveau von knapp unter fünf Prozent im Jahr 2011, fielen die Zinsen auf ein historisches Zinstief, gefolgt vom Zinsschock im September 2021 – und darauf die Kaufpreiswende im Jahr 2023.
Bis vor kurzem kannten die Immobilienmärkte in fast allen Städten in Deutschland nur die Aufwärtskurve. Doch die schlagartig erhöhten Zinsen in den vergangenen zwei Jahren sorgten für gedämpfte Immobilienpreise in Deutschland - aber nicht überall.
Aktuelle moderate Zinsphase
Im vergangenen Jahr bewegte sich die Zinsentwickelung für eine 10-jährige Zinsfestschreibung im Bereich von etwa 3,7 Prozent bis auf 4,2 Prozent im Oktober 2023. Danach gab es wieder ein Absinken der 10-jährigen Zinsfestschreibung auf aktuelle Konditionen im Bereich von 3,3 bis vier Prozent.
„Wir sind jetzt fast schon ein Prozent runter vom Höchstwert in 2023“, sagte Johns, und betonte, dass der jetzige Zinsrückgang schon ein Teil der Vorwegnahme der erwarteten Zinssenkung widerspiegele. „Deswegen, wenn man einen guten Zinssatz kriegen kann, der im Bereich zwischen 3,1 Prozent und 3,3 Prozent oder 3,4 Prozent liegt, ist das ein hervorragender Zeitpunkt nach heutigem Stand über den Kauf einer Immobilie nachzudenken.“
Zins-Prognose für die nächsten drei bis fünf Jahre
Kricheldorf geht davon aus, dass das Zinsniveau sich auf eine gute Seitwärtsbewegung einpegeln wird. Eine Rückkehr zu der historischen Niedrigzinsphase sei „sehr unwahrscheinlich.“ „Es mag sein, dass der Zinssatz sogar mal unter drei Prozent fällt – im Ergebnis ist das dann aber eine nicht so erhebliche Auswirkung. Wir können uns im Moment darauf einstellen, dass der Zins so um die drei Prozent liegen wird.“
Fragen für Käufer und die Check-Liste
Einige Fragen für Kaufinteressenten sind: Wie weit sind wir mit der Kaufentscheidung, haben wir das erforderliche Eigenkapital zusammen und gibt es Gründe zum Abwarten. Wichtige Faktoren im Zusammenhang mit der Finanzierung der Immobilie sind der Zinssatz, die Höhe des Eigenkapitals, die monatliche Rate und die Vereinbarung einer Sondertilgung mit dem Finanzinstitut.
Wichtige Punkte in der Checkliste sollten sein:
- Steht die Immobilienart fest, nach der ich suche, oder gibt es Flexibilität?
- Bin ich ortsgebunden?
- Welchen Zeithorizont habe ich?
- Was ist meine Preisgrenze und wodurch wird sie beeinflusst?
- Gibt es eine Preis-Schmerzgrenze, bei der ich nicht kaufen werde?
- Habe ich alle Möglichkeiten zur finanziellen Unterstützung untersucht?
Tipps von den Experten: Genau auf das Haushaltsnettoeinkommen achten. Die monatliche Rate sollte nicht weiter als ein Drittel davon entfernt sein. „Am Ende des Tages müssen wir mit unserem verfügbaren Einkommen rechnen. Wenn wir über 40 Prozent plus Nebenkosten kommen, wird es für viele Banken kritisch, überhaupt eine Finanzierung darstellen zu können“, so Johns.
Laut Kricheldorf sollten Käufer genau auf die Lage schauen. „Auch wenn Sie eine Finanzierungsgrenze haben und ein Objekt sehen, wo Sie gerne einziehen möchten, das über dem liegt, was Sie sich leisten können, geben Sie doch immerhin ein Angebot ab – ihr Makler kann dann möglicherweise dorthin verhandeln.“
