Was ist die Neue Wohngemeinnützigkeit
Die „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ wird ab 2024 im Rahmen des Jahressteuergesetzes in die Abgabenordnung (§52 AO) übernommen. Das bedeutet, dass Unternehmen, die den bezahlbaren Wohnbau fördern und ermöglichen, steuerlich entlastet werden. Konkret bedeutet das: Unternehmen, Vereine und gemeinnützige Stiftungen, die ihre Angebotsmiete dauerhaft unter der marktüblichen Miete ansetzen, werden steuerlich begünstigt und gefördert. Die Einkommensgrenze, so Bundesbauministerin Klara Geywitz, sei so gelegt, dass rund 60% der Haushalte in Deutschland von dem Gesetz profitieren. Die neue Wohngemeinnützigkeit soll, neben dem sozialen Wohnbau, das „Segment des dauerhaft bezahlbaren Wohnraums“ schaffen.
Das Programm teilt sich in drei Phasen auf: Zwischen 2022 und und 2027 fördert der Bund die Bundesländer mit 18,15 Milliarde EUR um „regional passgenaue Förderkulissen“ zu kreieren. Dann werden Förderprogramme zur Verfügung gestellt. Zu den Förderprogrammen gehören unter anderem KfN, Genossenschaftliches Wohnen und WEF. Der letzte Schritt ist die viel-beworbene Steuererleichterung. Durch die Einordnung von Wohnen in das Gemeinnützige können Verfechter die gleichen Vorteile in Anspruch nehmen, die gemeinnützige Organisationen und Individuen auch haben. Der große Unterschied zur klassischen Sozialwohnung besteht darin, dass Wohngemeinnützigkeit langfristig Gutes tun soll. Sozialwohnen verlieren nach meist 30 Jahren ihre Sozialbindung – das führt dazu, dass Mieten enorm angehoben und so die Bewohner vertrieben werden (können). Bei der Neuen Wohngemeinnützigkeit soll das nicht mehr möglich sein.
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen bietet ein Rechenbeispiel, um das Gesetz Unternehmen schmackhaft zu machen:
Man nehme ein Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von 1000 Wohnungen und einer Gesamtvermietungsfläche von 70.000 Quadratmetern. Berechnet man eine bundesweit durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete (6,50 EUR pro Quadratmeter) und umlagefähige Betriebskosten in Durchschnittshöhe von 3,50 EUR pro Quadratmeter, ist das ein Umsatz von etwa 8,4 Mio. EUR pro Jahr für das Unternehmen. Nach Abzug aller Aufwandskosten (darunter Verwaltung, Instandsetzung, Betriebskosten, AfA und Zinszahlungen aus Fremdfinanzierungen) beträgt der zu versteuernde Gewinn zwischen 1.5 und 2.5 Mio. EUR jährlich. Darauf kommen 15% Körperschaftssteuer zuzüglich des Solidaritätszuschlags. Ein Unternehmen, das im Rahmen der Neuen Gemeinnützigkeit wirtschaftet, kann sich diese 15% sparen. Das wäre eine Reduzierung der Abgabelast von etwa 0,25 bis 0,45 EUR pro Quadratmeter pro Monat.
Das Warum der Wohngemeinnützigkeit
Die Neue Wohngemeinnützigkeit erlaubt es, günstigen Wohnraum anzubieten, ohne einen Großteil der finanziellen Einbußen selbst tragen zu müssen. So sollen Anbieter dazu motiviert werden, Immobilien unter dem geltenden Wohnpreisspiegel anzubieten. Insbesondere in Metropolen wie München, wo der aktuelle Mietspiegel 2024 eine Durchschnittsmiete von 22 EUR (26,67 EUR in besonders beliebten Wohnlagen) pro Quadratmeter fördert, erlaubt die Wohngemeinnützigkeit, den überstrapazierten Markt abzufangen.
Die Gründe für die Neueinführung der Wohngemeinnützigkeit sind vielfältig; der Markt steht vor Herausforderungen, die nur schwer durch eingleisige Maßnahmen geschafft werden können. Die zwei hauptsächlichen Aufgaben, die sich wiederum in Teilprobleme zerstückeln lassen, sind, plakativ gesagt: Es gibt zum Einen zu wenige Immobilien und zum Anderen sind die existierenden Immobilien zu teuer.
Es ist eine vielzitierte Statistik, und das nicht ohne Grund: 2023 wurden nur 294 400 von den geplanten 400 000 Wohnungen gebaut. Das waren rund 900 weniger als im Vorjahr, wo das Ziel ebenfalls verfehlt wurde. 2024 steuert ebenfalls unter die 400 000-Marke. Das Pestel-Institut schätzt Anfang 2024, dass bundesweit rund 800.000 Wohnungen fehlen, in Großstädten ist die Zahl besonders hoch. Die SZ prognostiziert, dass bis 2040 fast 2 Mio. Menschen in München leben könnten. 2023 waren es 1,51 Mio., 2010 1,39 Mio.
Zwischenzeitlich sollte es Erleichterung geben: Bereits seit 2014 gibt es einen Trend zur Stadtflucht, der sich durch die Pandemie verstärkt hat. Immer weniger Menschen können sich die Stadt leisten und dank Home Office und Co. müssen es viele nicht. Doch das scheint bald ein Ende zu haben. Immer mehr Unternehmen befehlen ihre Angestellten zurück ins Büro; laut einer weltweiten Studie von Immobilien-Beratungsunternehmen JLL haben bereits 33% der Unternehmen eine Präsenzpflicht eingeführt, weitere 27% planen dies bald zu tun. Angestellte sind dazu gezwungen, entweder zu pendeln oder sich in Städten niederzulassen – ein Teufelskreis, der den angespannten Markt weiter belastet. Zwangsläufig führt der Mangel dazu, dass das, was da ist, teurer wird.
Alex Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, sieht in der Wohngemeinnützigkeit einen wichtigen ersten Schritt, um aus Institutionen „Anbieter von bezahlbaren Wohnraum“ zu machen. Jedoch betont er, es sei nur der Erste. Das größte Problem sei nach wie vor der Wohnungsmangel. Wohnbauunternehmen müssen mit Zinssubventionen dazu motiviert werden, durch eine serielle und modulare Bauweise Wohnungen zu Mieten von rund 12 EUR pro Quadratmeter zu bauen – im Gegensatz zu den aktuellen Preisen von 18-20 EUR pro Quadratmeter. Bezahlbarer Grund und Boden zum Bauen sowie passende Förderungsmethoden würden dies, so Gedaschko, erlauben.
Lukas Siebenkotten, Präsident des Mieterbunds, pflichtet bei und kritisiert, dass die dringend notwendige Investitionszulage, die im Koalitionsvertrag eigentlich vorgesehen war, im neuen Gesetz fehlt. Das würde nur Unternehmen motivieren, die sowieso gemeinnützige handeln, warnt er. Um die restlichen Unternehmen ins Boot zu holen, werden weitere Zuschläge gefordert.
Darüber hinaus gibt es weitere Vorhaben und Projekte, die zusätzlich in Betracht gezogen werden sollten, um die akute Wohnungsnot zu behandeln: die schnellere und unkompliziertere Genehmigung von Neubauten wäre ein erster Schritt. Auch Eigenbau durch die Stadt, und so Kontrollübergabe an kommunale Wohnbaugesellschaften, würden die Preiskontrolle vereinfachen.
Wohnbaugesetze gehen Hand in Hand
Die Neue Wohngemeinnützigkeit ist ein Modell, das in Zusammenarbeit mit weiteren Maßnahmen Potenzial hat, den Wohnungsmarkt zu entspannen. Wichtig ist, dieses Modell nicht alleine laufen zu lassen, sondern parallel das Doppel-Problem Preis und Mangel zu behandeln. Das kann unter anderem durch Abbau von bürokratischen Hürden und Subventionen durch den Bund geschafft werden. Wie realistisch vor allem letzteres ist, ist vor dem Hintergrund des eingekürzten Bundeshaushaltes ein großes Fragezeichen. Fakt ist, dass die Neue Wohngemeinnützigkeit ein Schritt in eine gute Richtung ist.
