Mit Immobilien-Aktien Geld verdienen – jetzt Vonovia-Aktie kaufen?
Wohnungen sind wirklich teuer und für viele Menschen unerschwinglich. Das ist nicht nur ein deutsches Phänomen, damit kämpfen die meisten europäischen Hauptstädte und größeren Städte. Während eine eigene Wohnimmobilie im Ausland oft etwas Selbstverständliches ist, ist es bei uns völlig akzeptabel, eine Immobilie zu mieten.
Deshalb gibt es große Unternehmen, die riesige Wohnungsportfolios besitzen. Vielleicht haben Sie schon von Vonovia gehört, dem größten europäischen Immobilienunternehmen. Sie besitzt mehr als eine halbe Million Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich.
Das Unternehmen geriet ins Zentrum der Aufmerksamkeit, nachdem bei der Wahl in Berlin die Linke gewonnen hatte, die unter anderem die Enteignung großer privater Wohnungseigentümer angekündigt hat. Mich hat die Vonovia-Aktie gereizt, als ich festgestellt habe, dass sie gemessen am Umfang des Vermögens einen schönen Abschlag und eine Dividende von sieben Prozent bietet.
Was ich mit dieser Aktie kaufen würde
Das Kerngeschäft von Vonovia ist die Vermietung von Wohnungen. Zusätzliche Einnahmequellen sind Instandhaltung, Energiedienstleistungen, Bau und Verkauf von Immobilien. Das Unternehmen besitzt 528.370 Wohnungen, davon fast 469.000 in Deutschland, rund 40.000 in Schweden und 20.000 in Österreich. Das Unternehmen kümmert sich auch um Renovierungen und die Energieeffizienz seiner Gebäude, womit es deren Wert erhält und die Möglichkeit für höhere Mieten schafft.
Die durchschnittliche Monatsmiete im deutschen Portfolio betrug Ende Juni 8,32 Euro pro Quadratmeter. Nach eigenen Angaben vermietet Vonovia Wohnungen in Berlin zu einer durchschnittlichen Miete von 8,26 Euro pro Quadratmeter. Bei neuen Mietverträgen sind es 10,80 Euro. Zur Einordnung: Bei 60 Quadratmetern bedeutet das etwa 500 Euro Monatsmiete ohne Nebenkosten.
Die Wohnungen sind vermietet
Vonovia erzielte im ersten Halbjahr dieses Jahres ein bereinigtes EBITDA von 1,46 Milliarden Euro, 2,4 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Einnahmen aus der Immobilienvermietung stiegen um 3,4 Prozent auf 1,75 Milliarden Euro, Ende Juni standen 2,3 Prozent der Wohnungen leer.
Der bereinigte Gewinn, der den Aktionären zugerechnet wird, sank bei teurerer Finanzierung und einem höheren Gewinnanteil für Minderheitseigentümer um 4,9 Prozent auf 772 Millionen Euro. Dabei geht es um andere Eigentümer von Vonovia-Tochtergesellschaften, nicht um Kleinanleger, die Vonovia-Aktien besitzen.
Für das Gesamtjahr erwartet die Unternehmensführung ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro sowie einen bereinigten Gewinn für die Aktionäre zwischen 1,4 und 1,5 Milliarden Euro. Sie setzt vor allem auf steigende Mieten, Wohnungsrenovierungen und die Ausweitung von Energie- und anderen Dienstleistungen. Mit dem Verkauf eines Teils des Vermögens will sie zugleich die Bilanz stärken und die Verschuldung senken.
Die Wohnungen sind fast vollständig vermietet und die Mieteinnahmen steigen, was bedeutet, dass das Grundgeschäft funktioniert. Als möglicher Aktionär stört mich allerdings, dass am Ende für mich weniger übrig bleibt. Deshalb würde ich bei Vonovia neben höheren Mieten vor allem weniger Schulden sehen wollen.
Das größte Problem hat eine Zahl: 40 Milliarden Euro
Vonovia hatte Ende Juni rund 40 Milliarden Euro Nettoschulden. Die bereinigte Verschuldung entsprach 46 Prozent des bereinigten Vermögenswerts und dem 14-Fachen des jährlichen bereinigten EBITDA. Das reicht aus, damit mich die Zinsen mindestens genauso interessieren wie die Mieten.
Was geschieht, wenn Geld teurer wird, haben die Aktionäre bereits erlebt. 2022 verlor Vonovia nach dem Zinsanstieg 54,6 Prozent ihres Börsenwerts. Mit den Zinssenkungen begann der Kurs wieder zu steigen.
Höhere Zinsen treffen das Unternehmen doppelt. Die Ablösung fälliger Schulden wird teurer, zugleich drücken höhere Renditeanforderungen auf den Wert der Immobilien. Eine Wohnung kann die ganze Zeit an denselben Mieter vermietet sein und ihr geschätzter Wert trotzdem sinken.
Deshalb interessiert mich bei Vonovia auch, was rund um Iran geschieht. Wenn teurere Energie den Inflationsdruck und die Phase hoher Zinsen verlängert, kann das auch der deutsche Vermieter zu spüren bekommen. Das ist ein möglicher Wirkungskanal, kein Grund, jede Bewegung der Aktie dem Krieg zuzuschreiben.
Ende Juni hatten 96 Prozent der Schulden einen festen oder abgesicherten Zinssatz, die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten lagen bei 2,1 Prozent und die durchschnittliche Restlaufzeit bei 6,3 Jahren. Das verschafft dem Unternehmen Zeit, doch es wird günstige Schulden bei Fälligkeit nach und nach ersetzen müssen.
Genau beobachten würde ich deshalb vor allem die Refinanzierungsbedingungen in den kommenden Jahren. Vonovia teilte bei den Halbjahreszahlen mit, dass sie mit einer Transaktion zum Anleihemanagement im Volumen von 1,5 Milliarden Euro bereits einen wichtigen Teil der Anleihen mit Fälligkeit 2027 und 2028 angegangen ist.
Ein Euro Vermögen für 37 Cent?
Das stärkste Argument für einen Kauf sehe ich in der Bewertung. Der EPRA NTA, also der bereinigte Nettovermögenswert der Sachanlagen, lag Ende Juni bei 46,22 Euro je Aktie. Bei einem Kurs von 17,31 Euro entspricht das einem Abschlag von rund 63 Prozent beziehungsweise 37 Cent für einen Euro so bewerteten Nettovermögens.
Dabei muss ich mir sofort eine unangenehme Frage stellen: Sind die Bewertungen ausreichend belastbar? Der NTA ist kein Kaufpreis, der bereits auf dem Konto wartet. Er basiert auf Bewertungen und Anpassungen, die tatsächlichen Verkaufspreise können anders aussehen.
Die Verschuldung vergrößert den Unterschied zusätzlich. Wenn ich Vermögen im Wert von 100 Euro und Schulden von 46 Euro habe, bleiben mir 54 Euro. Wenn das Vermögen zehn Prozent an Wert verliert, bleiben mir 44 Euro. Ein zehnprozentiger Rückgang des Vermögenswerts hat damit fast ein Fünftel meines Anteils aufgezehrt. Das ist ein vereinfachtes Beispiel, zeigt aber gut, warum mich ein großer Abschlag allein noch nicht überzeugt.
Auch einem niedrigen KGV von 3,8 würde ich nicht zu viel Gewicht beimessen. Vonovia verbuchte im ersten Halbjahr Erträge aus der Neubewertung von Anlageimmobilien in Höhe von 848 Millionen Euro. Ein solcher Gewinn ist kein Geld vom Mieter. Mich interessiert mehr, wie viel Gewinn das Unternehmen nach Finanzierungskosten erzielt und wie viel Geld ihm für Schulden und Aktionäre bleibt.
Berlin hätte gern die Wohnungen
Vonovia und Deutsche Wohnen besitzen in Berlin und Umgebung rund 138.000 Wohnungen. Die Linke will rund 220.000 Wohnungen großer privater Eigentümer in öffentliches Eigentum überführen. Solche Ankündigungen kann ich als möglicher Aktionär schwer überhören.
„Nach der neuesten Nachwahlumfrage lehnt eine absolute Mehrheit der Berliner die Enteignung großer privater Wohnungsunternehmen ab“, sagte Vonovia-Vorstandschef Luka Mucic dem Handelsblatt. Nach seinen Worten braucht es mehr Neubauten, berechenbare Rahmenbedingungen und Zusammenarbeit. „Die Überführung in öffentliches Eigentum schafft keine einzige neue Wohnung.“
Kurz vor der Wahl bezeichnete Mucic sein Unternehmen als „Teil der Lösung“ der Wohnungsnot in der Hauptstadt. Vonovia hat den Umfang der Neubauten nämlich erhöht. „In Berlin bauen wir derzeit rund 1.000 neue Wohnungen, seit 2013 haben wir 6.000 gebaut. Das ist natürlich ein Tropfen auf den heißen Stein, aber dennoch unser Beitrag zur Lösung des Problems“, sagte er der deutschen Zeitung.
Bevor es tatsächlich zu einer Eigentumsübertragung kommen könnte, müssen die neuen Machthaber zunächst eine Koalition bilden, die Finanzierung finden und rechtliche Hürden überwinden. Bundeskanzler Friedrich Merz kündigte außerdem eine beschleunigte Vorbereitung eines Bundesgesetzes an, das eine solche Verstaatlichung von Wohnungsunternehmen verhindern würde.
Für mich sind deshalb zwei Fragen wichtig: Könnte es zu einer Übertragung überhaupt kommen, und wie hoch wäre die Entschädigung, die das Unternehmen bekäme? Selbst wenn es keine Enteignung gibt, kann die Unsicherheit noch lange auf den Kurs drücken.
Was wäre, wenn man die problematischen Wohnungen einfach verkauft?
Hier sehe ich ein Szenario, das für die Aktionäre deutlich besser sein könnte als ein langwieriger politischer Konflikt. Vonovia könnte einen Teil der Wohnungen verkaufen, Schulden zurückzahlen und das Engagement in Berlin verringern. Das übrige Kapital könnte sie für Investitionen an anderer Stelle verwenden.
Das ist keine rein hypothetische Möglichkeit. 2024 schloss das Unternehmen beispielsweise eine Vereinbarung über den Verkauf von rund 4.500 Wohnungen und Grundstücken an zwei Berliner kommunale Wohnungsunternehmen für 700 Millionen Euro, ungefähr zum damaligen geschätzten Wert. Die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums erfolgte im Januar 2025.
Wenn sich ähnliche Geschäfte in größerem Umfang wiederholen ließen, würde die Stadt öffentliche Wohnungen bekommen, Vonovia hätte weniger Schulden und wäre politisch weniger exponiert. Das Unternehmen wäre kleiner, meine Aktie könnte wegen des geringeren Risikos aber mehr wert sein.
Entscheidend ist wieder der Preis. Ich müsste den entgangenen Gewinn aus Mieten mit den eingesparten Zinsen vergleichen, die Verkaufskosten berücksichtigen und prüfen, ob die Käufer überhaupt das Geld für ein größeres Geschäft haben.
Vonovia-Aktie: Was die Analysten sagen
Nach den Reaktionen der Analysten schien das Wahlergebnis keine Überraschung gewesen zu sein. Der Immobiliensektor steht in Berlin wegen der Politik schon länger unter Druck, sodass dies bereits im Aktienkurs eingepreist sein könnte. In den Tagen nach der Wahl erschienen allerdings zwei Verkaufsempfehlungen von Analysten von BNP Paribas und Kempen.
Derzeit empfehlen zwölf Analysten die Aktie zum Kauf, sechs würden sie halten und vier verkaufen. Das durchschnittliche Kursziel für die kommenden zwölf Monate liegt bei 26 Euro. Das entspricht einem Potenzial von 49 Prozent gegenüber dem aktuellen Kurs.
Der große Abschlag zum geschätzten Nettovermögenswert und eine Dividendenrendite von mehr als sieben Prozent reichen aus, damit mich die Aktie reizt. Für einen Kauf würde ich aber gern mehr Fortschritte beim Schuldenabbau und einen klareren Ausgang der Berliner Pläne sehen. Besonders werde ich beobachten, ob das Unternehmen Wohnungen nahe den geschätzten Werten verkaufen kann und zu welchem Preis es fällige Schulden ersetzt.
Das Grundgeschäft funktioniert, aber ich hätte gern, dass sich das Mietwachstum auch im Gewinn je Aktie zeigt. Wenn der Immobilienkonzern dabei erfolgreich ist, könnte die Vonovia-Aktie von meiner Beobachtungsliste auch den Weg in mein Portfolio finden.
