Weltsparen-Studie: Sind Aktien bessere Wertanlagen als Immobilien?

Weltsparen-Studie: Sind Kapitalanlagen eine schlaue Investition?

Der Sinn einer Kapitalanlage, unabhängig welche Form diese Anlage annimmt, liegt darin, eine langfristige Rendite für den Anleger zu erzielen und somit das investierte Geld zu “vermehren”. Wie schnell, stabil und ergiebig die Rendite ist, hängt von zahlreichen Faktoren ab, darunter der Zeitraum, innerhalb welchem sich die Investition entwickeln kann, und der Risikofaktor der Anlage. Welche Anlageform die beste ist, ist ebenso diskutabel: Finanzexperten, zum Beispiel die Redakteure der Plattform Finanztipp, setzen auf eine Kombinationslösung, um Investments zu streuen. Timo Halbe, Experte für Bank und Börse, empfiehlt ein Investment in Aktien, speziell ETFs, und Zinsanlagen wie Tagesgeld- und Festgeldkonten. Das macht besonders für neue Anleger Sinn, die anfangen wollen, ihr Geld zu investieren, aber sowohl finanziell als auch vom Wissen her am Anfang ihrer Reise stehen.

Lange galten Immobilien als die beste Kapitalanlage in Deutschland. Der Immobilienmarkt, obwohl auch dieser gewissen Schwankungen unterworfen ist und war, hat sich ausgezeichnet gehalten und ebensolche Renditen gezahlt: Betrachtete man den sogenannten “EPX hedonic”-Index, der seit 2005 von der Transaktionsplattform Europace gezeichnet wird, so hat der Gesamtindex 2022 mit 224,71 einen (bisherigen) Höchststand erreicht. Der Tiefstwert lag im Zuge der Finanzkrise 2009 bei 95,5.

Seit Mitte 2023 erfahren Immobilien jedoch den ersten Einsturz seit langem. Laut Statistischem Bundesamt fiel der gesamtdeutsche Immobilienwert im Vergleich zum Vorjahr um 8,4 Prozent. Grund dafür sind die vergleichsweiche hohen Bauzinsen und Baupreise, welche die Baulust drücken. Auch die Verschärfung energetischer Vorgaben reduzierten den Wert vor allem älterer Wohnobjekte. Seit 2024 stagniert der Immobilienpreis während der MSCI World neue Höhen erklimmt.

Anleger stellen sich also die berechtigte Frage: Sind Immobilien 2025 immer noch eine attraktive Kapitalanlage? Oder haben Aktien der guten deutschen Baukunst den Rang abgelaufen.

Die Weltsparen-Studie

Die Experten von Weltsparen haben ebendiese Frage beantwortet: mit Ausgangspunkt einer Immobilie Anfang 2004 im Wert von 200.000 Euro (jeweils zur Hälfte Eigen- und Fremdkapital). Das Team hat Immobilien in Berlin, Frankfurt am Main und München in den letzten 20 Jahren analysiert und verglichen. Neben Quadratmeterpreisen wurde auch das Potenzial von Mieteinnahmen nach Abzug anfallender Kosten für Kauf, Finanzierung und Instandhaltung der Immobilie berücksichtigt.

Dem gegenüber steht ein Investment Anfang 2004 von 100.000 Euro in einen ETF.

Das Ergebnis: Laut den Experten von Weltsparen hat der Fond innerhalb von 20 Jahren – selbst ohne die zusätzlichen 100.000 Euro Fremdkapital – eine Rendite von knapp 10 Prozent pro Jahr erzieht. Ende 2024 liegen auf dem Depotkonto ganze 658.500 Euro.

Im Vergleich dazu beträgt die Rendite bei der Immobilie nach Berücksichtigung aller Kosten, Mieteinnahmen, der Tilgung der Fremdinvestition nach Abzug der Restschuld etwa 8,5 Prozent pro Jahr. Das ist zwar auch keine verachtenswerte Bilanz, über den Zeitraum von 20 Jahren hinweg sind das aber dennoch ganze 143.000 Euro weniger Rendite.

Die Empfehlung der Experten ist klar: Kapitalanlagen via ETFs sind bedeutend einfacher, schneller und stressfreier als eine Immobilieninvestition. Eine Immobilie zu kaufen kostet bedeutend mehr Zeit und Aufwand und bedeutet kontinuierlichen Upkeep für den gesamten Zeitraum der Anlage. ETFs bedürfen zwar auch ein gewisses Management, jedoch ist der Verwaltungsaufwand nicht vergleichbar. Ebenso raten die Weltsparen-Experten zu ETFs (beziehungsweise Aktien allgemein), weil sie eine deutlich weitere Diversifikation erlauben als Immobilien. Kauft man ein Wohnobjekt, so steckt mehr oder minder die gesamte Wertanlage im Objekt. Schwankungen im Wert der Immobilie, zum Beispiel durch Einflüsse der Weltwirtschaft oder die Entwicklung der Region, wirken sich punktgenau auf das Investitionsobjekt aus – das ist ein Klumpenrisiko.

ETFs können dagegen über zig Unternehmen über mehrere Länder, Regionen und Branchen hinweg gestreut werden und stellen so ein niedrigeres Risiko dar.

Auch das Thema der Liquidität ist laut Expertenteam auf Aktien-Seite besser geregelt. Während man bei Aktien einzelne Wertpapiere veräußern kann, sind Immobilien selten “stückelbar”. Wer sein Investment zurückholen will, muss zumeist das gesamte Wohnobjekt verkaufen – was auch wieder Zeit, Kosten und Aufwand bedeutet.

Kapitalanlage: Aktien versus Immobilien

Aktien entwickeln sich laut Weltsparen wie beschrieben besser als Immobilien. Doch welche Vor- und Nachteile bieten die einzelnen Kapitalanlagen?

Immobilien-Investment

Pro

• Über den Besitz hinaus kann mit Immobilien ein zusätzliches Einkommen durch Mieteinnahmen erzielt werden. Insbesondere im Hinblick auf die Altersvorsorge ist das eine attraktive Option.

• Als Immobilienbesitzer können zahlreiche Abschreibungen laut Steuergesetz gemacht werden, darunter auch Werbungskisten.

• In besonders wachstumsstarken Regionen – man beachte die 200 Prozent Wertsteigerung in Frankfurt, die oben genannt wurde – können Immobilien eine fast explosive Rendite aufzeigen.

Contra

• Die hohen Einstiegskosten sowie der Verwaltungsaufwand sind sicher die größten Negativpunkte einer immobilienbasierten Kapitalanlage.

• Auch das zuvor genannte Klumpenrisiko, das Diversifikation der Anlage erschwert, sowie die Frage rund um Liquidität können als Nachteile genannt werden.

• Und – aller positiven Entwicklungen des Marktes zum Trotz – sehen wir seit 2023, dass die Immobilienblase bereits Löcher hat, die 2025 noch nicht gestopft sind.

Aktien-Investment

Pro

• Der vielleicht größte Vorteil bei Aktien liegt beim niedrigen Einstiegspreis. Selbst wenn man es schafft, ein absolutes Schnäppchen zu bekommen: So etwas wie eine “günstige” Immobilie gibt es nicht mehr in Deutschland. Für ein vergleichsweise günstiges Fertighaus mit 80 Quadratmeter muss man dennoch mit mindestens 170.000 Euro rechnen. Ein ETF kann mit bereits 20 Euro im Monat bespart werden. Das reduziert die Barrikaden für vor allem Novizen, sowie junge Anleger.

• Gleichzeitig feiern Aktien hohe Renditechancen. Laut Welt haben deutsche Aktien in den letzten 10 Jahren eine Rendite von durchschnittlich 6,6 Prozent jährlich erzielt. Breit gestreut können ETF-Sparpläne sogar eine jährliche Rendite von bis zu 19,9 Prozent erreichen.

• Dividenden bieten über die Rendite hinaus ein attraktives zusätzliches Einkommen.

• Auch Aktien stellen als Sachwerte inflationsstabile Investitionen dar.

Contra

• Ebenso wie Immobilien sind auch Aktien Kursschwankungen durch das gesamtpolitische und ökonomische Weltgeschehen unterworfen. Der aktuelle Börsencrash hat sicher viele Anleger verunsichert.

• Kein Investment garantiert Erträge. Renditen können sinken, Dividenden können gestrichen werden – Kursgewinne sind nicht garantiert.

• Durch die höhere Volatilität von Aktien, insbesondere im Handel mit einzelnen Wertpapieren, muss man sich gleichzeitig auf emotionale Schwankungen vorbereiten. Anleger müssen sich die Frage stellen, ob sie emotional damit zurechtkommen, rote Zahlen im Depot zu sehen. Kurse entspannen sich in der Regel wieder – doch nicht jeder möchte sich mit diesen Schwankungen auseinander setzen müssen.

Anlagen bleiben Geschmacksache

Das Expertenteam von Weltsparen und die Redakteure von Finanztip setzen auf ETFs als leicht zugängliche Investitionsform. Grundsätzlich ist der größte Fehler beim Investieren es nicht zu tun. Dank Inflation und Co. verliert Geld, das nicht angelegt wird, unausweichlich an Wert. Das bedeutet: Lieber investieren als Geld auf dem Konto verstauben lassen. Selbst bei Kursschwankungen und niedriger Renditen wird das Geld so zumindest nicht weniger.