Schäden, Sanierung, Schönheitsfehler: Was muss ein Mieter zahlen, was ein Vermieter?

Was sind Schäden, was sind Schönheitsfehler?

Ein Umzug ist für viele Mieter ein stressiges Ereignis, begonnen mit der Planung und endend mit der Schlüsselabgabe und so metaphorischen wie symbolischen Schließung der Türe zum Wohnobjekt und dem Leben darin.

Insbesondere dann, wenn man über längere Zeit hinweg in dem Objekt gewohnt hat, ist es möglich, wenn nicht sogar wahrscheinlich, dass Schäden unterschiedlicher „Härtegrade“ entstanden sind. Vielleicht hat man in der Küche mal ein Glas fallen lassen, und so ist eine Fliese gesprungen. Vielleicht hat der Nagel, den man in die Wand geschlagen hat, ein Loch, wenn nicht sogar einen Riss, hinterlassen. Oder vielleicht ist das einst makellos weiß getünchte Wohnzimmer nach Jahren etwas ergraut.

Spätestens beim Auszug werden diese großen und kleinen Makel am Wohnobjekt sichtbar, und nun muss sich jemand um die Beseitigung der Makel kümmern. Doch wer ist dafür verantwortlich? Und wer muss für eventuelle Schäden, Sanierung und Schönheitsfehler die Brieftasche öffnen?

Mieter oder Vermieter: Wer kommt für den Schaden auf?

In der Regel sind Mieter für alle selbstverschuldete Schäden und Schönheitsfehler zuständig. Schönheitsfehler entstehen im Rahmen des Mietverhältnisses durch Abnutzung und werden weder als Schuld noch als böser Wille des Mieters gewertet. Jedoch ist der Mieter dazu verpflichtet, das Objekt bei Auszug zu einem im Mietvertrag vereinbarten Zustand wiederherzustellen.

Der Vermieter dagegen ist für die Instandhaltung des Objekts verantwortlich und wird für alle Dienstleistungen und Reparaturen, die diesen Zweck bedienen, zur Kasse gebeten. Doch was bedeutet das im Detail?

Wichtig ist, dass Schäden, die während dem Mietverhältnis entstehen, sofort dem Vermieter gemeldet werden müssen. Sicherlich kann es zu Schaden oder Makeln kommen, die erst auf den zweiten Blick – zum Beispiel bei der finalen gemeinsamen Begehung beim Auszug – sichtbar werden.

Doch in der Regel sind Schäden offensichtlich, und der Vermieter darf den Mieter zu einem fristlosen Schadensersatz auffordern. Das könnte bedeuten, Handwerker ohne explizite Erlaubnis des Mieters zu beauftragen und diese Kosten dann in Rechnung zu stellen. Das ist dann möglich, wenn der Mieter durch unvertragsmäßige Nutzung oder mutwilliges Einwirken den Schaden verursacht hat.

Der Vermieter darf Schadensersatz auch über die Höhe der Kaution hinaus fordern, jedoch muss er sich am aktuellen Zeitwert des beschädigten Gegenstands orientieren, nicht am Neupreis. Ebenso darf der Vermieter den beschädigten Gegenstand nicht auf Kosten des Mieters aufwerten.

Schönheitsreparaturen, zum Beispiel das Verspachteln und Bemalen von Nagel- und Bohrlöchern, sind vertraglich geregelt. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter die Chance geben, die Reparatur selbst vorzunehmen und kann so nicht direkt Schadensersatz oder den Einsatz von Handwerkern fordern. Wann eine Schönheitsreparatur in welchem Ausmaß nötig wird, scheidet oft die Geister. Ein vorgegebener Zeitplan ist nicht zulässig. Der Vermieter darf seinen Mietern also nicht auferlegen, das Bad alle drei Jahre zu streichen. Erst, wenn der Raum als „abgewohnt“ gilt, muss eine Schönheitsreparatur stattfinden (BGH, Az.: VIII ZR 361/07).

Ebenso müssen Schönheitsreparaturen nicht von Fachleuten umgesetzt werden. Es reicht eine Reparatur die „fachmännisch und in mittlerer Art und Güte“ vollzogen wird.

Muss der Mieter bei Auszug streichen oder Tapeten entfernen?

Die Frage, ob der Mieter streichen muss, ist sicher einer der bekanntesten Streitpunkte beim Auszug. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass Mieter nicht unabhängig vom Zustand des Objekts dazu verpflichtet werden können, bei Auszug zu streichen (BGH, Az.: VIII ZR 302/07). Wurde das Objekt in einem sauberen, renovierten Zustand übergeben, muss der Mieter nur dann streichen, wenn die Wände starke Abnutzungserscheinungen über das Maß einer normalen Wohnungsnutzung hinaus zeigen.

Im Falle von Tapeten ist der Mieter nicht grundsätzlich dazu verpflichtet, diese beim Auszug zu entfernen. Handelt es sich um eine Raufasertapete oder eine dezente Mustertapete in unbeschädigtem Zustand, muss der Vermieter dies akzeptieren.

Auf der anderen Seite der Münze ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kosten für alle anfallenden Reparaturen, die im Rahmen von vertragsmäßiger Nutzung und Abnutzung getätigt werden müssen, selbst zu tragen. Dazu gehören mit-vermietete Gegenstände, wie zum Beispiel ein defekter Herd oder Kühlschrank, oder die kaputte Toilettenspülung.

Eine Ausnahme stellt die sogenannte Kleinreparaturklausel dar, bei welcher die Reparatur maximal 75 bis 100 Euro kosten würde. Hier ist der Mieter zur Zahlung der Reparaturkosten verpflichtet. Dazu gehören vor allem Gegenstände, die langfristig und regelmäßig vom Mieter genutzt und abgenutzt werden, zum Beispiel Lichtschalter und Fenstergriffe. Die Kleinreparaturklausel kommt jedoch nur dann zum Tragen, wenn diese explizit im Mietvertrag festgelegt wurde. Ist dies nicht der Fall, trägt der Vermieter alle Kosten.

Grundsätzlich ist auch die Sanierung ein Teil der Instandhaltung des Wohnobjekts. Der Mieter muss den Umstand der Sanierung – zum Beispiel Krach und Schmutz durch die Arbeiten – dulden, ist aber finanziell nicht belangbar.

Das Mietverhältnis schadlos überstehen

Der bestmögliche Auszug beginnt tatsächlich schon beim Einzug in das Wohnobjekt. Nachdem die Zusage vom Vermieter ausgesprochen wurde, aber noch bevor der Vertrag unterschrieben wird, kann der Mieter das Objekt mit dem Vermieter oder einer andere verantwortlichen Person besichtigen. Ziel dieser Besichtigung ist der zweite, strengere Blick auf das Objekt. Nun gilt es, genau auf den Zustand des gemieteten Objekts zu achten und diesen schriftlich festzuhalten. Bemerkt der Mieter zum Beispiel einen Schaden, der vom Vormieter übrig gelassen wurde, und nicht explizit schriftlich notiert wurde, ist es ratsam, diesen Schaden festzuhalten – sonst wird es beim Auszug schwierig nachzuweisen, dass man selbst nicht dafür verantwortlich war.

Selbst nachdem man den Mietvertrag gekündigt hat, ist es empfohlen, das gute Verhältnis zum Vermieter zu wahren, da das legale Verhältnis zwischen den Parteien mit dem Auszug noch nicht beendet ist: Es fehlt noch die finale Nebenkostenabrechnung und die Rückzahlung der Kaution. Bei Streit rund um den Zustand des Wohnobjekts ist der Vermieter dazu ermächtigt, die Kaution teilweise oder ganz zur Bereinigung von Schäden zu behalten, und sogar über die Kaution hinaus Schadensersatz zu verlangen. Umso wichtiger ist es, sich durch genaue Kontrolle des Mietobjekts – und idealerweise eine Rechtsschutzversicherung – abzusichern.