Immobilienwert ermitteln: Wie Sie den Wert einer Immobilie berechnen – die besten Tipps!

Immobilienwert ermitteln, um solide Entscheidungen zu treffen

Es ist wahrscheinlich eine der wichtigsten Fragen, die sich Immobilieneigentümer stellen, wenn sie ihre Immobilie verkaufen wollen: Wie viel ist meine Wohnung oder mein Haus eigentlich wert? Aber auch für potentielle Käufer, die sichergehen wollen, dass sie für die Immobilie nicht zu viel zahlen, ist die Berechnung des Immobilienwerts (auch als Verkehrswert bezeichnet) eine entscheidende Frage.

Abgesehen von einem Immobilienverkauf oder Kauf, ist eine Immobilienbewertung unbedingt nötig, wenn Sie Ihr Haus vererben möchten: Eigentümer, die ihre Immobilie vererben oder verschenken wollen, können anhand der Immobilienbewertung die Steuerlast für die Erben oder Beschenkten herausfinden. Auch braucht man eine Bewertung:

• Im Fall einer Scheidung, wenn das das Vermögen aufgeteilt werden muss
• Zum Beispiel als Hausbauer, wenn man direkt nach dem Bau eine Versicherung für das Haus abschließen möchte und
• Wenn man Eigentümer ist, und checken möchte, wie viel die Immobilie im aktuellen Markt wert ist

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Lage, Alter, Art der Immobilie, Energieeffizienz, Wohnfläche und Ausstattung – das sind einige der wichtigsten Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Immoscout24.de zufolge sollte der kalkulierte Immobilienwert nie als endgültiger, sondern als zeitlich begrenzter Wert betrachtet werden. „Ändern sich bestimmte Einflussfaktoren wie der bauliche Zustand oder die Ausstattung, ändert sich wahrscheinlich auch der Immobilienwert.“

Wer den Wert der Immobilie steigern möchte, hat die Möglichkeit, die Ausstattung zu optimieren, so dass Immobilienportal. Doch sollte man sich vor kostspieligen Sanierungen oder Umbaumaßnahmen unbedingt vergewissern, dass sich die Investition auch im Verkaufspreis niederschlagen wird.

Kaufpreis und Verkehrswert einer Immobilie ermitteln – Unterschiede

Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert, den die Immobilie erzielen würde und wird durch Faktoren wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ermittelt. Laut Immowelt.de ist das Vergleichswertverfahren geeignet für Eigentumswohnungen oder Grundstücke, bei denen Preise ähnlicher Objekte herangezogen werden. Das Ertragswertverfahren hingegen wird bei Mietimmobilien angewendet, weil in diesem Bereich erzielbare Mieteinnahmen und die Rendite eine Rolle spielen. Das Sachwertverfahren ist ideal für Ein- oder Zweifamilienhäuser, bei denen der Wert des Gebäudes und des Grundstücks separat ermittelt werden.

Marktbeeinflussende Faktoren sowie das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage beeinflussen den Verkehrswert, erklärt Immoscout24.de. Bei dem Kaufpreis hingegen geht es um einen frei verhandelbaren Wert, der sich am Verkehrswert orientiert. „Der Unterschied zwischen dem Verkehrswert und Kaufpreis besteht also darin, dass der Kaufpreis ein konkreter Wert ist, der beim Kauf einer Immobilie tatsächlich gezahlt wird. Im Gegensatz dazu ist der Verkehrswert nur ein Schätzwert, der den voraussichtlichen Kaufpreis beschreibt.“

Immobilienwert ermitteln: Wie geht das?

Für den ersten Eindruck: Immobilienwert online ermitteln - kostenlos

Es gibt zahlreiche Online-Rechner, die helfen können, den Immobilienwert grob zu berechnen. Plattformen wie zum Beispiel ImmobilienScout24.de, immowelt.de, baufi24.de und wertfinder.de bieten einen kostenlosen Immobilienbewertungsservice sowie detaillierte Analysen, und berücksichtigen verschiedenen Faktoren, die im aktuellen Immobilienmarkt wichtig sind.

Im Großen und Ganzen läuft die kostenlose, Online-Immobilienbewertung folgendermaßen ab:

• Immobilie beschreiben: Man gibt die wichtigsten Informationen über die Immobilie in den Online-Rechner ein (zum Beispiel wo sich die Immobilie befindet, wie groß sie ist, wieviel Zimmer, ob zum Verkauf mit oder ohne Makler und die Zeitspanne wann man am liebsten verkaufen möchte) - umso mehr Info, desto besser, denn der Marktwert kann dann am genauesten berechnet werden
• Wert wird berechnet: Die jeweilige Plattform berechnet den Wert der Immobilie anhand von Vergleichsdaten ähnlicher Immobilien in der gleichen Gegend anhand künstlicher Intelligenz
• Ergebnisse sofort verfügbar: Meistens sind die Resultate innerhalb Minuten verfügbar zum herunterladen als PFD-Bewertungsdokument mit mit Erläuterungen zu den Berechnungen und Hintergrundinformationen.

Weitere Infos erhalten Sie in einem Beispiel-Bewertungs-PDF auf Immoscout24.de.

Professionelles Wertgutachten: In bestimmten Fällen unverzichtbar

Laut Immowelt.de ist es jedoch sehr wichtig zu beachten, dass Online-Rechner nur eine erste Schätzung des Werts der Immobilie liefern können und dass ein professionelles Wertgutachten in bestimmten Fällen unverzichtbar ist. „Ein Sachverständiger bewertet die Immobilie vor Ort und berücksichtigt individuelle Besonderheiten für die Ermittlung des Preises. Denn eine Online-Bewertung kann nicht alle Individualitäten erfassen.“

Wer darf beauftragt werden? Sachverständige, Gutachter und Makler dürfen alle beauftragt werden und können eine professionelle Immobilienbewertung durchführen. In den folgenden Fällen ist es ratsam, sich an einen Experten zu wenden:

• Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie Scheidungen oder Erbstreitigkeiten
• Für die Festlegung der Steuer bei Erbschaften und Schenkungen
• Bei umfassenden Modernisierungen oder bei speziellen Immobilien, wie denkmalgeschützte Häuser
• Bei Unternehmensbewertungen und Versicherungsstreitigkeiten
• Bei einer Immobilienfinanzierung

Lage, Zustand und Marktlage - wie Sie den Immobilienwert ermitteln

Der Wert einer Immobilie wird maßgeblich von Lage, Zustand und Marktlage bestimmt. Eine gute Lage, etwa in der Nähe der Innenstadt oder mit guter Verkehrsanbindung, erhöht den Marktwert, während negative Faktoren wie Lärm oder Gewerbegebiete ihn senken. Auch der Zustand der Immobilie spielt eine große Rolle: Ein gepflegtes Haus mit moderner Ausstattung erzielt einen höheren Preis als ein renovierungsbedürftiges Objekt. Merkmale wie Baujahr, Wohnfläche oder besondere Extras – etwa eine Einbauküche oder ein schöner Ausblick – können den Wert zusätzlich steigern. Schließlich beeinflusst die Marktlage den Verkaufspreis. In gefragten Regionen steigen die Preise, während sie in weniger attraktiven Gegenden niedriger ausfallen. Insgesamt ergibt sich der Immobilienwert aus der Kombination dieser Faktoren.

Methoden zur Immobilienbewertung

Zur Wertermittlung einer Immobilie gibt es drei anerkannte Verfahren: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Jedes eignet sich für unterschiedliche Immobilientypen.

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird anhand ähnlicher Immobilien in der Region ermittelt. Je mehr Vergleichsdaten vorliegen, desto genauer ist die Bewertung. Besonders geeignet für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.
• Sachwertverfahren: Der Wert basiert auf den Wiederbeschaffungskosten abzüglich Altersabschlägen. Boden- und Gebäudewert werden getrennt berechnet. Vor allem für selbstgenutzte Häuser sinnvoll.
• Ertragswertverfahren: Hier zählt der erwartete Ertrag, den die Immobilie durch Vermietung generiert. Das Verfahren wird hauptsächlich für Miet- und Gewerbeimmobilien angewendet.

Je nach Immobilientyp und Marktlage wird die passende Bewertungsmethode gewählt.

Immobilienwert berechnen mit der Hauswert-Formel

Mit der sogenannten Hauswert-Formel können Sie grob und gleichzeitig ganz einfach den Immobilienwert ermitteln. Sie benötigen dazu aber einige Daten - von einem fremden Haus und vom eigenen Haus. So gehen Sie dabei am besten vor:

1. Besuchen Sie verschiedene Immobilienportale und suchen Sie nach vergleichbaren Objekten in einem Umkreis von wenigen Kilometern.
2. Die Vergleichsobjekte sollten ein ähnliches Baujahr haben, außerdem eine vergleichbare Wohnfläche und Ausstattung.
3. Ermitteln Sie anhand mehrerer Objekte den Durchschnittspreis pro Quadratmeter.
4. Den ermittelten Durchschnittspreis können Sie nun an die individuellen Merkmale Ihrer Immobilie anpassen. Verschiedene Faktoren wie ein großer Garten oder moderne Fenster können den Wert der Immobilie erhöhen.
5. Nutzen Sie die Hauswert-Formel, um den eigenen Immobilienwert zu berechnen
   
   Verkaufspreis Vergleichsobjekt / Fläche Vergleichsobjekt (m²) x Fläche zu bewertendes Objekt = Hauswert

Gründliche Vorbereitung und professionelle Unterstützung – wenn nötig

Eine Immobilienbewertung ist einer der wichtigsten Schritte beim Immobilienverkauf und auch beim Immobilienkauf. Ein fairer Marktpreis ist entscheidend, um Käufer anzuziehen und den Verkauf zügig abzuschließen. Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass die Immobilie lange auf den Markt bleibt mit negativen finanziellen Auswirkungen für den Verkäufer. Auf der anderen Seite kann der Verkauf der Immobilie unter dem Marktwert auch zu erheblichen finanziellen Schmerzen für den Verkäufer führen.

Alles in allem ist es ein komplizierter Prozess: Eine gründliche Vorbereitung ist das A und O, und in bestimmten Fällen ist eine professionelles Wertgutachten wichtig – je nachdem, wie kompliziert der Verkauf oder Kauf der Immobilie ist. Das ist der beste Weg, sich zu schützen und auch schlaflose Nächte zu vermeiden!