Immobilien als Geldanlage: Warum Opportunitätskosten entscheidend sind

Opportunitätskosten stellen den potentiellen Gewinn dar, der durch die Entscheidung für eine bestimmte Investition und gegen eine andere entgangen ist. Einfach ausgedrückt: Wenn Sie Ihr Geld in eine Anlageform investieren, verzichten Sie auf die Möglichkeit, dieses Geld in eine Alternative zu investieren und damit einen Gewinn zu erzielen. Diesen entgangenen Gewinn nennt man Opportunitätskosten.

Der Kauf einer Immobilie erfordert häufig einen erheblichen Einsatz von Eigenkapital. Dieses Eigenkapital könnte alternativ in andere Anlageformen investiert werden, die möglicherweise höhere Renditen abwerfen.

Das sind die Alternativen: Tagesgeld, Anleihen und Aktien

Es gibt verschiedene Alternativen zur Investition in Immobilien, die unterschiedliche Renditen und Risiken bieten. Allen Varianten gemeinsam ist, dass es für sie in der Regel einen deutlich größeren Markt gibt und sie dadurch deutlich liquider sind als Immobilien und damit bei Bedarf deutlich schneller zu Geld gemacht werden können.

• Tagesgeld: Tagesgeldkonten bieten eine sichere Möglichkeit, Geld anzulegen. Zwar hat die EZB auf ihrer Sitzung im Juni die Leitzinsen gesenkt, dennoch sind Werte zwischen 3,5 und 3,75 Prozent realistisch. Im Gegensatz zu einer Immobilie ist die Anlageform mit deutlich weniger Risiken verbunden und Beträge bis 100.000 Euro je Kunde durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt.

• Anleihen: Anleihen sind festverzinsliche Wertpapiere, die eine moderate, aber stabile Rendite bieten. Risiken und Renditen unterscheiden sich je nach Bonität des Schuldners und Laufzeit der Anleihe. Für die Bundesrepublik Deutschland mit einem AAA-Rating beträgt die Rendite bei Anleihen mit einer Restlaufzeit von sechs Monaten bei 3,5 Prozent und bei einer Restlaufzeit von 30 Jahren bei 2,6 Prozent. Dieser Zinssatz gilt als risikolos.

• Aktien: Aktienanlagen bieten das größte Potenzial für hohe Renditen, sind aber zumindest kurzfristig auch mit höheren Risiken verbunden. Über einen längeren Zeitraum von mehr als 20 Jahren haben bekannte Indizes wie der MSCI World oder S&P 500 in der historischen Betrachtung aber immer an Wert gewonnen und dabei als monatlicher Sparplan eine durchschnittliche Rendite von über acht Prozent erzielt.

Jede dieser Alternativen hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, und es ist wichtig, sie im Kontext der individuellen finanziellen Ziele und Risikobereitschaft zu betrachten. Für die meisten Anleger ist eine Streuung über verschiedene Anlageklassen aber sinnvoll.

Rechenbeispiel für Immobilie vs. alternative Anlage

Wenn Sie beispielsweise 100.000 Euro Eigenkapital in eine Immobilie investieren, müssen Sie die entgangenen Erträge aus anderen Anlagen in Ihren Überlegungen berücksichtigen. Nehmen wir an, Sie legen Ihr Geld in einem Mix aus den drei oben genannten Anlageformen an. Dieser Mix bietet eine durchschnittliche Rendite von fünf Prozent pro Jahr. In diesem Fall entgehen Ihnen jährlich 5.000 Euro an möglichen Gewinnen. Dieser entgangene Gewinn stellt die Opportunitätskosten des Immobilienkaufs dar.

Bei einem Kaufpreis der Immobilie von 500.000 Euro und vollständiger Eigenfinanzierung entgehen Ihnen bereits im ersten Jahr Einnahmen in Höhe von 25.000 Euro. Nur mit diesen könnten Sie eine monatliche Miete von ca. 2.080 Euro finanzieren.

Das Rechenbeispiel macht auch deutlich, dass Fremdkapital für die Immobilienfinanzierung immer noch vergleichsweise günstig ist. Bei effektiven Jahreszinsen von derzeit 3,15 Prozent pro Jahr erscheint Eigenkapital deutlich teurer. Zu den Opportunitätskosten muss schließlich noch eine Prämie für die Illiquidität der Immobilie und die fehlende Diversifikation hinzugerechnet werden. Ohne einen ungesunden Fremdkapitalhebel werden sich aus dieser Perspektive nur wenige Objekte rechnen.

Immobilienpreise und Finanzierungskosten

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren auf vielen Märkten stark gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt sind die Immobilienpreise in Deutschland allein zwischen 2004 und 2024 um durchschnittlich 84 Prozent gestiegen. Noch stärker sind die Preissteigerungen in den Ballungsräumen, mit Spitzenwerten in Metropolen wie Berlin und München.

Zwar ist seit den ersten Zinserhöhungen eine leichte Korrektur der Immobilienpreise zu beobachten, diese steht jedoch in keinem Verhältnis zu den durch die Zinserhöhungen gestiegenen Finanzierungs- und Opportunitätskosten. Steigende Zinsen erhöhen die monatlichen Finanzierungskosten erheblich, was sich auf die Rentabilität der Investition auswirken kann.

Ein Anstieg des Zinssatzes von einem Prozent auf 3,5 Prozent führt bei einem Darlehen von 300.000 Euro zu einer Erhöhung der monatlichen Zinsbelastung von rund 250 Euro auf über 875 Euro. Dies bedeutet, dass selbst bei leicht sinkenden Immobilienpreisen die höheren Zins- und Opportunitätskosten die Ersparnis bei weitem übersteigen.

Auf Folgekosten bei Immobilien achten

Beim Kauf einer Immobilie sind zudem nicht nur die Kauf-, Neben- und Finanzierungskosten zu berücksichtigen, sondern auch die Folgekosten. Diese können erheblich sein und die Rentabilität der Investition beeinflussen. Zu den Folgekosten gehören

• Instandhaltung und Reparaturen: Immobilien benötigen regelmäßige Instandhaltung und gelegentliche Reparaturen. Diese Kosten werden oft unterschätzt, können aber im Laufe der Zeit erheblich sein.

• Versicherungen: Eigentümer müssen ihre Immobilien gegen verschiedene Risiken wie Feuer, Sturm und Wasserschäden versichern. Die Versicherungsprämien sind laufende Kosten, die sich auf die Rentabilität auswirken.

• Steuern: Immobilienbesitz ist mit verschiedenen Steuern verbunden. Jeder Immobilienbesitzer muss Grundsteuer zahlen. Bei Vermietung fällt zusätzlich Einkommensteuer in Höhe des persönlichen Steuersatzes an. Dem steht jedoch der Vorteil gegenüber, dass Finanzierungskosten und Abschreibungen berücksichtigt werden können.

• Verwaltungskosten: Bei vermieteten Immobilien fallen Verwaltungskosten an. Diese können durch Eigenleistung reduziert werden, sind aber auch mit einem Zeitaufwand verbunden, der als Kostenfaktor zu berücksichtigen ist.

Gründe die trotzdem für die eigene Immobilie sprechen

Trotz der genannten Kosten sprechen gute Gründe für den Erwerb einer eigenen Immobilie. Immobilien haben das Potenzial, langfristig ein guter Inflationsschutz zu sein. Während die Preise für Waren und Dienstleistungen steigen, tendieren Immobilienpreise und Mieteinnahmen dazu, mit der Inflation zu steigen. Dadurch bleibt die Kaufkraft des eingesetzten Kapitals erhalten.

Schließlich hat der Besitz einer eigenen Immobilie auch emotionale und soziale Vorteile. Die eigenen vier Wände vermitteln ein Gefühl von Sicherheit und Zugehörigkeit. Zudem hat man die Freiheit, sein Wohnumfeld nach eigenen Wünschen zu gestalten. Das kann besonders attraktiv sein, wenn man langfristig an einem Ort bleiben möchte. Diese emotionalen und sozialen Aspekte können den materiellen Nutzen einer Immobilie ergänzen und zu einer insgesamt lohnenden Investition beitragen.

Fazit und Ausblick

Die Entscheidung, in eine Immobilie als Geldanlage zu investieren, sollte sorgfältig abgewogen werden, wobei die Opportunitätskosten eine zentrale Rolle spielen. Es ist wichtig, die potenziellen Erträge aus alternativen Anlagen wie Tagesgeld, Geldmarkt und Aktien zu berücksichtigen und diese gegen die erwarteten Erträge und Risiken einer Immobilieninvestition abzuwägen. Dabei sollten auch die Auswirkungen von Preisrückgängen und gestiegenen Zinsen sowie die Folgekosten des Immobilienbesitzes nicht außer Acht gelassen werden.

Trotz dieser Herausforderungen gibt es jedoch nach wie vor gute Gründe, die für den Erwerb einer eigenen Immobilie sprechen, insbesondere in Bezug auf Sicherheit, Inflationsschutz und emotionale Vorteile. Letztendlich hängt die Entscheidung von den individuellen finanziellen Zielen und der persönlichen Situation ab.