Das sieht der neue Gesetzentwurf zur Mietpreisbremse vor
Die Bundesregierung hat sich auf eine Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse bis zum Jahr 2029 geeinigt. Was auf den ersten Blick wie eine Rettungsplanke für leidgeprüfte Mieter in Ballungsräumen aussieht, sorgt bei Ökonomen, Projektentwicklern und Verbänden für Alarmstimmung. Die zentrale Befürchtung: Das Gesetz schützt zwar punktuell Bestandsmieter, könnte aber die strukturelle Wohnungsnot in Deutschland zementieren.
Der aktuelle Gesetzentwurf zur Fortentwicklung der Mietpreisbremse, der nach intensiven politischen Debatten verabschiedet wurde, sieht in seinem Kern eine signifikante zeitliche Verlängerung dieses Instruments vor. Die Bundesregierung ermächtigt die Landesregierungen damit, die bestehenden Regelungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt über das bisherige Auslaufdatum hinaus bis zum 31. Dezember 2028 fortzuführen, wobei in bestimmten Fällen eine Ausweitung bis Ende 2029 möglich bleibt. Diese Verlängerung ist an die Bedingung geknüpft, dass die Bundesländer künftig noch detaillierter begründen müssen, warum ein lokaler Markt als angespannt gilt und welche flankierenden Maßnahmen sie ergreifen, um das Wohnungsangebot proaktiv zu erhöhen.
Mietpreisbremse vor Verschärfung: Möblierte Vermietung und Kurzzeitmieten im Visier
Ein zentraler Bestandteil der Neuregelung widmet sich der Schließung von Umgehungstatbeständen, die in den letzten Jahren vermehrt beobachtet wurden. Besonders im Fokus steht dabei die möblierte Vermietung. Der Entwurf sieht vor, dass Vermieter künftig zu einer strikten Transparenz verpflichtet werden und die Grundmiete sowie den Möblierungszuschlag im Mietvertrag separat ausweisen müssen. Zudem soll der monatliche Zuschlag für die Möblierung auf höchstens fünf Prozent der Nettokaltmiete begrenzt werden, um zu verhindern, dass überhöhte Pauschalen die eigentliche Mietpreisbremse faktisch aushebeln.
Auch bei der Kurzzeitvermietung sieht der Gesetzgeber eine Verschärfung vor. Mietverträge, die als „vorübergehender Gebrauch“ deklariert werden, sollen auf eine maximale Dauer von sechs Monaten begrenzt werden und bedürfen künftig einer konkreten Begründungspflicht. Damit soll verhindert werden, dass regulärer Wohnraum dauerhaft dem Mietspiegel entzogen wird. Parallel dazu gibt es Bestrebungen, die Dynamik von Indexmieten in Zeiten hoher Inflation abzufangen, indem die jährlichen Steigerungen auf einen festen Prozentsatz gedeckelt werden, um extreme Belastungssprünge für die Mieter zu vermeiden.
Trotz dieser Neuerungen bleiben die grundlegenden Pfeiler der Mietpreisbremse bestehen. Bei einer Neuvermietung darf die Miete weiterhin maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ebenso bleiben die bewährten Ausnahmeregelungen erhalten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, fallen als Neubauten nicht unter die Preisbremse. Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung sowie der Bestandsschutz einer bereits zuvor rechtmäßig vereinbarten höheren Vormiete bleiben als Anreize für Investitionen und zum Schutz des Eigentums unangetastet. Hier sind allerdings die Gründe, warum der neue Entwurf die Lage am Wohnungsmarkt paradoxerweise verschärfen könnte:
Investitionsstopp im Neubau: Das Rendite-Dilemma
Das Hauptproblem dieser Verschärfung liegt in der Signalwirkung auf den ohnehin kriselnden Wohnungsbau. Da die Mietpreisbremse die potenziell erzielbare Rendite deckelt, schwindet bei Investoren und privaten Vermietern die Bereitschaft, in neue Projekte zu investieren. In einer Phase, in der Baukosten und Zinsen massiv gestiegen sind, wirkt ein staatlicher Eingriff in die Preisbildung wie eine zusätzliche Bremse für den Neubau. Kapital fließt vermehrt in stabilere Märkte ab, wodurch genau jener Wohnraum fehlt, der den Druck auf den Markt eigentlich lindern könnte.
Der „Lock-in-Effekt“: Stillstand auf dem Markt
Darüber hinaus führt die Regulierung zu einer gefährlichen Starrheit auf dem Wohnungsmarkt, dem sogenannten Lock-in-Effekt. Da Mieter in regulierten Altverträgen deutlich weniger zahlen als bei einem Neuabschluss, verharren sie oft in Wohnungen, die nicht mehr zu ihrer aktuellen Lebensphase passen. Dies verhindert eine effiziente Nutzung des vorhandenen Wohnraums und bestraft paradoxerweise diejenigen, die aktuell eine Wohnung suchen. Für junge Familien oder berufsbedingte Zuzügler wird das Angebot dadurch immer knapper, da die Fluktuation auf dem Markt faktisch zum Erliegen kommt.
Sanierungsstau und Qualitätsverlust
Ein weiterer kritischer Punkt ist der drohende Sanierungsstau. Wenn Vermieter aufgrund der Deckelung nicht mehr die notwendigen Einnahmen generieren können, um kostspielige Instandhaltungen oder energetische Modernisierungen zu refinanzieren, leidet langfristig die Qualität der Bausubstanz. Dies konterkariert zudem die politischen Ziele der Wärmewende, da die finanziellen Anreize für klimafreundliche Gebäudesanierungen durch die Mietpreisbremse massiv geschmälert werden.
Zudem beobachten Marktbeobachter eine zunehmende Flucht aus dem Mietmarkt. Um der strengen Regulierung zu entgehen, wandeln viele Eigentümer ihre Mietobjekte in Eigentumswohnungen um oder weichen auf Grauzonen wie das möblierte Wohnen und Kurzzeitvermietungen aus. Dies entzieht dem regulären Markt dauerhaft bezahlbaren Wohnraum und verschärft die Konkurrenz unter den Suchenden weiter.
Letztlich bekämpft die Mietpreisbremse lediglich die Symptome eines kranken Marktes, ohne die Ursache – das mangelnde Angebot – anzugehen. Solange die Nachfrage das Angebot in den Metropolen massiv übersteigt, bleibt jede Preisdeckelung ein künstlicher Eingriff, der die Probleme nur zeitlich verschiebt und an anderer Stelle neue Verwerfungen erzeugt. Ohne eine gleichzeitige Entbürokratisierung und Förderung des Neubaus droht die Mietpreisbremse somit zu einem Instrument zu werden, das den Wohnungsmarkt für Jahre einfriert und den Zugang zu Wohnraum für Nachkommende massiv erschwert.
So steht es um den Wohnungsbau in Deutschland aktuell
Der deutsche Wohnungsbau präsentiert sich im Frühjahr 2026 in einer widersprüchlichen Verfassung, die von ersten Hoffnungsschimmern bei den Planungen und einer gleichzeitig harten Realität auf den Baustellen geprägt ist. Während die Branche nach Jahren des massiven Rückgangs bei den Baugenehmigungen erstmals wieder eine vorsichtige Stabilisierung erlebt, sinkt die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen aufgrund des zeitlichen Verzugs zwischen Genehmigung und Bauausführung vorerst weiter ab.
Ein Blick auf die aktuellen Kennzahlen verdeutlicht diese zweigeteilte Entwicklung. Im Jahr 2025 verzeichnete das Statistische Bundesamt den Bau von rund 238.500 genehmigten Wohnungen, was einem deutlichen Plus von fast elf Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Zuwachs markiert die erste Trendwende nach drei Jahren kontinuierlichen Rückgangs und sorgt für einen vorsichtigen Optimismus am Markt. Dennoch schlägt sich dieser Aufwärtstrend noch nicht in den Fertigstellungszahlen nieder. Prognosen des ifo-Instituts gehen davon aus, dass im Jahr 2026 lediglich etwa 185.000 Einheiten fertiggestellt werden, nachdem es im Vorjahr noch rund 205.000 waren. Damit bleibt das selbstgesteckte Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen auch im laufenden Jahr in weiter Ferne.
Baukrise hält an: Experten erwarten Erholung des Wohnungsmarkts erst ab 2027
Die Gründe für das langsame Vorankommen sind vielschichtig und liegen vor allem in strukturellen Hemmnissen begründet. Zwar hat sich die Teuerungsrate bei den Baupreisen im Vergleich zu den Vorjahren abgeschwächt, dennoch wird für 2026 ein weiterer Anstieg von etwa 2,5 Prozent erwartet. Hinzu kommt ein verändertes Finanzierungsumfeld mit Immobilienzinsen, die sich stabil im Bereich zwischen 3,5 und 4,0 Prozent eingependelt haben. Diese Kombination macht viele Projekte, die in der vorausgegangenen Niedrigzinsphase kalkuliert wurden, heute unrentabel.
Zusätzlich bremsen der akute Fachkräftemangel und eine zunehmende Bürokratie den Fortschritt aus. Fehlende Arbeitskräfte auf den Baustellen haben dazu geführt, dass sich die durchschnittliche Bauzeit von ehemals 20 auf mittlerweile 26 Monate verlängert hat. Gleichzeitig werden die hohen energetischen Anforderungen und komplexen Genehmigungsverfahren von vielen Projektentwicklern als Hauptfaktoren für die langsame Umsetzung kritisiert. Trotz einer leichten Aufhellung des Geschäftsklimas verharrt die Stimmung in der Branche daher auf einem niedrigen Niveau, da viele Unternehmen sich in einer Art Warteschleife befinden.
Eine nachhaltige Erholung am Wohnungsmarkt wird von Experten erst für das Jahr 2027 prognostiziert. Dann dürften die gestiegenen Genehmigungszahlen aus dem Jahr 2025 in reale Fertigstellungen münden, wobei ein Anstieg auf etwa 205.000 Einheiten erwartet wird. Bis dahin bleibt die Lage angespannt, da das Angebot dem hohen Bedarf in den Ballungsräumen weiterhin hinterherhinkt.
