Sucht man für sich und seine Familie eine Bleibe, wird man 2024 vor eine ganze Reihe an Fragen gestellt. Eine davon, die finanziell relevanteste unter ihnen, ist die Frage, ob man lieber mieten oder kaufen will. Eine Frage, die vor wenigen Dekaden noch zu Kopfschütteln geführt hätte. Wer kann sich das leisten?
Heute ist es anders. Denn: Der Wohnungsmarkt erlebt gerade eine Wende. Zum ersten Mal seit Jahrzehnten ist es vielerorts günstiger, eine Immobilie zu kaufen, statt sie nur zu mieten. Was bedeutet die Entwicklung auf dem Markt – lohnt es sich mehr, zu kaufen oder zu mieten?
Der aktuelle Wohnungsmarkt
Einst war das Mieten die vermeintliche „Billiglösung“ auf dem Markt. Trotz des jahrelangen Baubooms war ein Hauskauf nur jenen erlaubt, die das nötige Kleingeld hatten. Laut Index haben sich die Preise für Wohngebäude zwischen 2010 und 2022 um 64 % erhöht. Das muss man erst mal tragen können, günstige Kredite hin oder her.
Doch das Verhältnis zwischen dem Mieten und dem Kaufen hat sich in den letzten zehn Jahren vor allem in Großstadtregionen bedeutend verändert: Laut Münchener Mietspiegel 2023 sind die Mieten im Vergleich zu 2022 und 2021 um ganze 21 % gestiegen. Der Durchschnittswert von 2021, 12,05 EUR pro Quadratmeter, ist bis 2023 auf 14,58 EUR pro Quadratmeter gestiegen. In der Landeshauptstadt Berlin gingen die Mieten 2023 um 18,4 % nach oben. Die Preisexplosionen haben auch vor kleineren Städten keinen Halt gemacht: In sogenannten Mittelstädten (Einwohnerzahlen zwischen 20.000 und 100.000) kostet der Quadratmeter inzwischen im Schnitt 8,99 EUR.
Im Vergleich dazu beobachtet man in den letzten Jahren einen Rückgang der Immobilien(kauf)preise. Im ersten Quartal 2024 liegt der Häuserpreisindex laut Statischem Bundesamt bei -5,7 %. Im viertel Quartal 2021 lag dieser noch bei 12,6 %. Experten sagen, die Werte werden im Laufe des Jahres und darüber hinaus wieder steigen. Auch die Erhöhung des Leitzinses im Juni 2024 wird negativen Einfluss auf die Bereitschaft von Menschen haben, in Immobilien zu investieren. Wer also Interesse daran hat, eine Immobilie zu kaufen, kann jetzt noch ein gutes Angebot rausholen, sollte aber nicht zu lange nachdenken.
Mieten: Vor- und Nachteile
Neben dem Kaufpreis ist der zweite große Kostenpunkt rund um die Immobilie die Reparaturen, vor allem die Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in Bezug auf und Heizung. Als Mieter ist man davon befreit. Lediglich Reparaturen, die aufgrund von Abnutzung oder Zerstörung notwendig sind, werden vom Mieter getragen.
Flexibilität ist ebenfalls ein bedeutendes Stichwort pro Miete. Eine Immobilie ist eine jahre-, wenn nicht sogar lebenslange Verpflichtung. Ein Mietvertrag dagegen hat eine reguläre Kündigungsfrist von 3 Monaten. Ist man sich unsicher, ob der Wohnort für immer ist oder ob es berufliche Unsicherheiten gibt, die eventuell zu tragen kommen könnten, sind Mietverhältnisse schneller aufgebrochen als Kaufverträge.
Auf der anderen Seite darf man aber auch nicht vergessen: Als Mieter ist man eben nur das. Es ist nicht möglich – außer man hat einen wahnsinnig liberalen Vermieter – Veränderungen an der Immobilie zu machen. Auch Modernisierungen, welche die Lebensqualität der Mieter verbessern, müssen vom Vermieter explizit genehmigt werden. Wenn man dem Verbot zum Trotz Teile der Immobilie individualisiert, riskiert man den Verlust der Kaution plus eventuelle Schadensersatzzahlungen oder muss bei Umzug Unsummen zahlen, um die Immobilie in den Werkszustand zurückzuversetzen. Auch Fragen rund um Haustiere und teilweise auch Familiengestaltung bitten den Vermieter als Mitentscheider, und oft als letzte Entscheidungsinstanz, zu Tisch.
Auch wenn man als Mieter an vielen Ecken, vor allem an Reparaturen, sparen kann, so ist der bedeutendste Nachteil der, dass man eben nur leiht, nicht besitzt. Die gezahlte Miete geht ins Nirgendwo, es ist keine Investition, kein Versprechen für irgendwas. Der Vermieter behält das Geld als Investition und hat fast jederzeit die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristgerecht für Eigennutzung und Co. aufzukündigen. Man kann 20 Jahre lang in einer Immobilie wohnen, ohne jemals etwas davon zu haben.
Kaufen: Vor- und Nachteile
Der größte Vorteil an einer Immobilie ist der langfristige Wert, der dadurch entsteht. Eine Immobilie kann eigens bewohnt, vermietet und vererbt werden. Der Markt mag seine Krisen haben; dennoch sind Immobilien ein stets wertvolle Investition. Menschen müssen irgendwo leben und insbesondere im Hinblick auf die jährlich mehr und mehr zunehmende Wohnungsnot – aktuell fehlen rund 800.000 Wohnungen in Deutschland, Tendenz steigend – wird man immer einen Abnehmer für die Immobilie finden, zumeist für ein Vielfaches von dem, was man initial gezahlt hat. Immobilien lohnen sich insbesondere als Investition fürs Alter, um die stetig schwindenden Renten zum Beispiel durch Teilvermietung oder Immobilienverrentung aufzupolstern.
Man betrachte ein Rechenbeispiel der Sparkasse. In dem Beispiel bewohnt man eine Wohnung von 100 Quadratmetern zu 1000 EUR kalt. Laut Deutschem Mieterbund kosten Betriebskosten bundesweit im Durchschnitt 2,17 EUR pro Quadratmeter, das wären also weitere 217 EUR monatlich. Das entspricht einer Kaltmiete von 12.000 EUR plus 2821 EUR Betriebskosten pro Jahr. Lebt man in einer Großstadt oder einer besonders hochpreisigen Mittelstadt, sind die Preise nochmal höher.
Im Rechenbeispiel der Sparkasse wird eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 EUR verglichen. Der fiktive Käufer steuert ein Eigenkapital von 20 % bei, also 60.000 EUR. Das Darlehen (300.000 EUR) wird zu einem effektiven Jahreszins von 4,07 % über 25 Jahre hinweg abgeschlossen. Die Monatsrate der Bank beläuft sich auf 1266 EUR. Hiermit ist die Rechnung aber unvollständig. Zu jedem Kauf kommen Nebenkosten hinzu, darunter eventuelle Maklerkosten und Steuern. Der von der Sparkasse zur Verfügung gestellte Nebenkostenrechner bezieht diese Faktoren ein: Zusammen mit dem Makler, der Grunderwerbssteuer, dem Notar und dem Grundbucheintrag ist der reelle Preis 325.710 EUR für eine Immobilie in Bayern.
Dennoch sieht man, dass der Unterschied zwischen Miete und Kauf nicht enorm ist. Diese Berechnungen müssen stets vor dem Hintergrund betrachtet werden, dass die Miete ins Leere geht, während eine Immobilie eine langfristige und mit hoher Wahrscheinlichkeit lohnende Investition ist.
Aber Achtung! Damit diese Rechnung aufgeht, müssen dringend halbwegs vergleichbare Objekte gewählt werden. Wie möglich das ist, hängt auch vom Bundesland und der gewählten Stadt ab. Wer in Top-Städten wie Düsseldorf und München auf eine 100 Quadratmeter-Wohnung für 1000 EUR kalt im Monat hofft, wird nämlich bitter enttäuscht.
Fazit: Kaufen wenn möglich, Mieten wenn’s passt
Die Frage, ob sich das Mieten oder das Kaufen mehr lohnt, ist letzten Endes eine Frage des Lebenswandels und der Prioritäten des Entscheiders. Eine Familie, die einen langfristigen Lebensmittelpunkt bestreiten – und etwas haben will, um sich in der Rente oder die nächste Generation abzusichern – ist mit einem Immobilienkauf gut beraten. Dem Leitzins und steigenden Zinsen zum Trotz sind Immobilien immer noch eine der besten Investitionen auf dem Markt. Gleichzeitig spricht auch vieles für die Freiheit und Flexibilität eines Mietverhältnisses, insbesondere bei jungen Menschen, die noch in einer unklaren Familien- und Berufssituation leben. Eins ist sicher: Der Markt erlebt aktuell wieder eine Verteuerung, auf beiden Seiten. Die Zeit zu handeln ist also jetzt.
