Varso Tower: Schon der zweite Glas-Zwischenfall binnen eines Jahres
Vor einigen Tagen sind zum zweiten Mal innerhalb von weniger als einem Jahr Glassplitter von der Fassade des Warschauer Hochhauses Varso Tower gefallen, das dem Unternehmen HB Reavis gehört. Diesmal fiel die Scheibe aus dem 28. Stock und beschädigte ein vor dem Gebäude geparktes Auto. Niemand wurde verletzt. Dennoch wirft der Vorfall erneut Fragen zur Sicherheit von Nutzern und Passanten im Umfeld eines der bekanntesten Bürogebäude der polnischen Hauptstadt auf. Zugleich stellt sich die Frage nach den Folgen für den Eigentümer, die Bauausführer und die Versicherungskosten. Das berichten unsere Kollegen von Puls Biznesu.
Es ist bereits der zweite Vorfall dieser Art. Zum ersten Mal waren Glassplitter vom Varso Tower ebenfalls nachts auf eine schmale Straße und in einen leeren Café-Garten gefallen. Das geschah im September vergangenen Jahres.
HB Reavis betont, dass beide Ereignisse dieselbe Ursache hätten und nicht auf einen Konstruktionsfehler der Fassade hinwiesen. Katarzyna Najdzik, Leiterin Marketing und Kommunikation bei HB Reavis, erklärt, eine technische Analyse habe ergeben, dass die Ursache ein "spontaner Bruch von gehärtetem Glas durch mikroskopisch kleine Einschlüsse von Nickelsulfid" gewesen sei.
"Dieses Phänomen ist Herstellern von gehärtetem Glas bekannt und kann sich auch viele Jahre nach dem Einbau von Fassadenelementen zeigen. Seit Beginn der Investition wurden alle im Varso Tower verwendeten Scheiben während der Produktion dem Heat-Soak-Test unterzogen. Dabei handelt es sich um eine Standardmethode, um das Risiko eines spontanen Bruchs von gehärtetem Glas zu verringern. Derzeit gibt es keine technischen Lösungen, mit denen sich das Auftreten dieses Phänomens vollständig ausschließen oder vorhersagen ließe. Das gilt sowohl in der Produktionsphase als auch nach dem Einbau des Glases in die Fassade. Unabhängig davon unterliegt die Fassade des Gebäudes regelmäßigen technischen Prüfungen und laufender Überwachung. Alle Beobachtungen werden unverzüglich von spezialisierten Diensten analysiert", erklärt Katarzyna Najdzik.
Sie versichert, dass unmittelbar nach dem Vorfall Standardverfahren zur Sicherheit eingeleitet wurden. Dazu gehörten die Sicherung des Geländes und des beschädigten Fassadenelements. Parallel dazu wurde eine detaillierte technische Inspektion durchgeführt.
"Im Rahmen der Servicearbeiten wurde entschieden, ein spezielles Sicherungsgerüst zu montieren und die bezeichneten Fassadenelemente abzusichern. Der nächste Schritt wird der Austausch jener Elemente sein, die einen Eingriff erfordern. Wir stehen in ständigem Kontakt mit dem Glashersteller und dem Fassadenbauer. Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass eine Modernisierung des Fassadensystems erforderlich wäre. Die Fassadenkonstruktion bleibt sicher und erfüllt alle geltenden technischen Anforderungen sowie Baunormen", sagt Katarzyna Najdzik.
HB Reavis versichert außerdem, dass nach dem Vorfall im vergangenen Jahr gemeinsam mit dem Glashersteller, dem Fassadenbauer und Branchenexperten eine detaillierte technische Analyse durchgeführt wurde. Nach Angaben des Unternehmens hätten die Ergebnisse keine Notwendigkeit gezeigt, die geltenden Verfahren zu ändern.
"Damals wurde die Ursache des Vorfalls bestätigt, und die bestehenden Verfahren zur Fassadenüberwachung wurden beibehalten. Die Fassade des Varso Tower bleibt Teil eines Programms regelmäßiger technischer Prüfungen, laufender Inspektionen und Servicearbeiten, die von spezialisierten Unternehmen durchgeführt werden. Jede Beobachtung zum Zustand der Fassade wird fortlaufend überprüft. Bei Bedarf werden entsprechende Sicherungsmaßnahmen ergriffen", sagt Katarzyna Najdzik.
Die Kreisbauaufsicht für die Hauptstadt Warschau beantwortete die Fragen der Redaktion nicht. Offen blieb daher, ob solche Ereignisse Einzelfälle sind oder ob in den vergangenen Jahren mehr Meldungen über beschädigte Fassadenelemente oder Verglasungen von Gebäuden eingegangen sind.
Eigentümer haftet zuerst: Juristen sehen erhebliche Risiken
Nach Einschätzung von Juristen, mit denen die Redaktion gesprochen hat, ziehen solche Ereignisse schwerwiegende Folgen nach sich. Sie können nicht nur den Ruf beschädigen, sondern auch erhebliche Kosten verursachen. Betroffen ist nicht nur der Entwickler.
"An erster Stelle wird für das Ablösen eines Teils eines Bauwerks der Eigentümer der Immobilie als deren unmittelbarer Besitzer haften. Und das ist eine außerordentlich strenge Haftung. Der Eigentümer haftet nämlich nach dem Prinzip der Gefährdungshaftung. Sich dieser Haftung zu entziehen, ist nur dann möglich, wenn der Eigentümer nachweist, dass das Ablösen eines Teils des Bauwerks weder auf eine mangelnde Instandhaltung des Objekts noch auf Baumängel zurückzuführen war. Neben dem Eigentümer können auch andere Personen gesamtschuldnerisch für die gesamte Situation haften. Sie haften jedoch vor allem nach dem Verschuldensprinzip. Eine solche Person kann der Immobilienverwalter sein, der schuldhaft seiner Pflicht nicht nachgekommen ist, das Bauwerk in einem ordnungsgemäßen technischen Zustand zu erhalten, und dadurch den Unfall verursacht hat. Ebenso kann etwa ein Architekt wegen eines Planungsfehlers haften, der zu dem gesamten Ereignis geführt hat, oder der Bauausführer im Fall einer mangelhaften Ausführung des Objekts", sagt Rafał Tulej, Rechtsberater der Kanzlei Causa Finita Szczepanek und Wspólnicy.
Er betont, dass dem Eigentümer ein Regressanspruch gegen diese Beteiligten zusteht, wenn der Eigentümer einen Schaden ersetzt, der durch das schuldhafte Handeln eines der genannten Akteure entstanden ist.
"Grundlage solcher Ansprüche des Eigentümers kann unter anderem eine Verletzung des Immobilienverwaltungsvertrags, die gesetzliche Gewährleistung oder eine Garantie aus dem Bauvertrag sein", sagt Rafał Tulej.
Juristen weisen darauf hin, dass ein früheres Ereignis ähnlicher Art aus rechtlicher Sicht wichtig sein kann. Denn Wiederholungen verändern die Bewertung des Risikos.
"Ein einzelner Vorfall kann als plötzliche Störung eingestuft werden, deren Ursache erst noch festgestellt werden muss. Kommt es jedoch zu einem weiteren ähnlichen Ereignis, wird es schwieriger zu behaupten, es sei völlig unvorhersehbar gewesen. Nach dem ersten Vorfall hätte der Eigentümer oder Verwalter umfassender handeln müssen und nicht nur punktuell. Er hätte sich nicht auf den Austausch eines einzigen Elements beschränken dürfen. Er hätte die Ursache des Ereignisses feststellen, vergleichbare Fassadenelemente überprüfen, das Befestigungssystem kontrollieren, die Historie der Prüfungen, frühere Meldungen und Serviceempfehlungen prüfen müssen", zählt Łukasz Banaś auf, Rechtsanwalt in der Kanzlei J. Dauman Legal.
Ähnlich äußert sich Pamela Szwedko-Walawska, Rechtsanwältin in der Kanzlei Octo Legal. "Die Argumentation, bei der Instandhaltung des Objekts sei die gebotene Sorgfalt eingehalten worden, kann erschwert sein, wenn solche Mängel in der Vergangenheit aufgetreten sind und der Eigentümer davon wusste. Mehr noch: Die Einstufung des Verhaltens des Verwalters oder Eigentümers als grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz kann unmittelbar auf den Versicherungsschutz durchschlagen. Die meisten Haftpflichtpolicen enthalten Klauseln, die eine Haftung des Versicherers in solchen Fällen ausschließen. In der Praxis bedeutet das, dass die Versicherung die Zahlung einer Entschädigung verweigern kann und der Eigentümer oder Verwalter die Kosten für Ausgleichszahlungen aus eigener Tasche tragen muss. Unabhängig von Entschädigungsstreitigkeiten erzeugen wiederholte Ausfälle Geschäfts- und Reputationsrisiken, insbesondere bei gewerblichen Premium-Objekten", erklärt Pamela Szwedko-Walawska.
Rechtliche Folgen: Von Schadenersatz bis Stilllegung
Pamela Szwedko-Walawska betont, dass eine aus mehreren Dutzend Metern Höhe herabfallende Glasscheibe eine enorme kinetische Energie habe. Ein Treffer eines Passanten könne zu schwerer Behinderung oder sogar zum Tod führen. In einer solchen Situation komme auf den Eigentümer und den Verwalter des Gebäudes eine Lawine von Folgen in vier unabhängigen Rechtsbereichen zu.
"Vor allem geht es um strafrechtliche Verantwortung. Sie ist individualisiert und belastet unmittelbar natürliche Personen, die für den technischen Zustand der Immobilie verantwortlich sind: Vorstandsmitglieder, technische Direktoren oder Personen, die regelmäßige Kontrollen durchführen. Das Spektrum möglicher Vorwürfe reicht von fahrlässiger Tötung bis zur fahrlässigen Verursachung schwerer Gesundheitsschäden. Entscheidend ist, dass diese Verantwortung auch dann entsteht, wenn niemand verletzt wurde. Schon die unmittelbare Gefährdung eines Menschen mit dem Verlust des Lebens oder schweren Gesundheitsschäden sowie die Verletzung der Pflicht, das Objekt in einem sicheren Zustand zu halten, stellen eigenständige Straftaten dar", erklärt Pamela Szwedko-Walawska.
Im Bereich der zivilrechtlichen Haftung können Geschädigte oder ihre Familien den Ersatz von Behandlungskosten, lebenslange Rentenzahlungen und Schmerzensgeld verlangen. "Zwar sollte diese Last durch eine Haftpflichtversicherung gedeckt sein. Versicherer können die Zahlung aber verweigern, wenn sie grobe Versäumnisse etwa bei der Wartung der Gebäudefassade feststellen. Hinzu kommen verwaltungsrechtliche Haftung und die Verantwortung kollektiver Rechtsträger. Neben Geldstrafen wegen fehlender Kontrollen kann die Bauaufsicht das Hochhaus sofort aus der Nutzung nehmen", erklärt Pamela Szwedko-Walawska.
Wie Rafał Tulej erklärt, sind die wichtigsten technischen Vorschriften für Gebäude in der Verordnung des Infrastrukturministers über die technischen Bedingungen enthalten, denen Gebäude und ihre Lage entsprechen müssen. "Diese Verordnung unterscheidet hohe Gebäude, also solche mit einer Höhe von 25 bis 55 Metern über Geländeniveau oder Wohngebäude mit neun bis 18 oberirdischen Geschossen, und zusätzlich Hochhäuser mit mehr als 55 Metern Höhe über Geländeniveau. Für diese Gebäude gelten strengere Planungsstandards, auch im Bereich ihrer Konstruktion. Nur wenige Tage nach dem Ereignis in Warschau lässt sich jedoch schwer feststellen, ob diese Anforderungen verschärft werden müssen. Häufig führt eher die Nichtbeachtung bereits bestehender Normen zu ähnlichen Ereignissen. Ohne angemessene Prävention bleiben selbst die besten Sicherheitsstandards totes Recht", sagt Rafał Tulej.
Ähnliche Beobachtungen macht Tomasz Prokurat, Rechtsanwalt der Kanzlei Litigato. "Die Vorschriften verpflichten Eigentümer und Verwalter schon heute sehr weitgehend zu Prüfungen, zur Dokumentation des technischen Zustands und zur Gewährleistung einer sicheren Nutzung des Objekts. Ereignisse dieser Art zeigen jedoch, dass die bloße Existenz von Vorschriften nicht ausreicht, wenn in der Praxis ein strenger Ansatz bei Planung, Materialauswahl, Service und realer Risikoanalyse fehlt. Das gilt besonders für Hochhäuser mit großflächiger Glasfassade. Nach meiner Einschätzung sollte ein stärkerer Schwerpunkt auf detaillierte technische Standards für solche Objekte und auf die Durchsetzung bestehender Pflichten gelegt werden als auf die Schaffung völlig neuer Vorschriften", sagt Tomasz Prokurat.
