Die Folgen des Homeoffice schaffen in Deutschland Platz für Tausende Wohnungen, weil weniger Büros gebraucht werden. Doch nur bei einem Teil ist die Umnutzung rechtlich und technisch möglich und nur ein Teil davon ist wirtschaftlich rentabel, wie eine Studie des Ifo-Instituts und des Immobilienberaters Colliers ergab. Das Ergebnis dürften dabei zudem meist teurere Wohnungen sein. Ein „Gamechanger“ für den Wohnungsmangel ist die Umwandlung von Büros also nicht, sagt Ifo-Experte Simon Krause. Sie könne die Situation nur lindern.
Für die Studie haben sich Ifo und Colliers die Immobilienmärkte in den sieben größten deutschen Städten angesehen. Dort sehen sie angesichts des aktuellen und erwarteten Büroleerstands sowie technischer und rechtlicher Einschränkungen genügend Raum, um rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen zu bauen. Für kleinere Städte gehen die Autoren davon aus, dass das Potenzial angesichts niedrigerer Mieten und geringerem Wohnungsmangel kleiner ausfällt.
Doch dass in den sieben Städten wirklich 60.000 Wohnungen aus Büros entstehen, ist mehr als unwahrscheinlich. Denn bei mehr als der Hälfte würde sich der Umbau schlicht nicht rechnen, sagt Krause. Dahinter steckt einerseits, dass Flächen verloren gehen, zudem müsse viel umgebaut werden, neue Flure, neue Heizungstechnik, neue Wände, um einige Beispiele zu nennen. Im Endeffekt mache man aus dem Büro wieder einen Rohbau und baue ihn dann neu zu Wohnungen aus.
Büros in teure Wohnungen zu verwandeln, ist wenig sinnvoll
Diese Kosten sind auch der Grund, warum Krause und seine Co-Autoren erwarten, dass aus Büros keine günstigen Wohnungen entstehen werden. Damit sich die Umwandlung für Investoren rechne, müssten sie eher teurere Wohnungen anstreben.
Doch Krause sieht auch Möglichkeiten, mehr Wohnungen aus Büros zu schaffen. Dafür müssten Städte und Politik das Thema aber früh angehen. Wenn Bebauungspläne und Baurecht geändert würden, könne dies dazu beitragen, dass mehr potenzielle Flächen zur Verfügung stünden.
Für leerstehende Büros, bei denen sich eine Umwandlung in Wohnungen nicht anbiete, fordern die Studienautoren „kreative Nachnutzungskonzepte“. Eine Möglichkeit sehen sie dabei in Teilumnutzungen, die die Gebäude mit Nahversorgungs-, Einzelhandels- oder Gastronomieangebote insbesondere im Erdgeschoss attraktiver machen. Als weitere Optionen nennt die Studie medizinische Einrichtungen, kulturelle oder kreative Räume oder auch Freizeit- und Sportangebote.
